天府新區涼了？7878元㎡！錦江生態帶116畝“靚”地底價出讓

今日（9月8日），天府新區錦江生態帶西區一宗住兼商用地拍賣，面積116。21畝，計算容積率2。0，商業佔比不大於20%，可開發體量15。49萬方，起始樓面價7878元/㎡。

整個拍賣過程十分清冷，僅舉牌1輪，地塊就被成都天府新城置業有限公司秒速拿下，成交樓面價7878元/㎡，溢價率0%。

按理說7878元/㎡的樓面價，放在今年拍出的常規（非重大產業用地）涉宅用地中，還算溫柔，結果卻是底價成交，這是因為地塊雖無產業要求，但拿地壓力不小。

據出讓檔案顯示，該地塊需代建宗地外萬安街道開元村、高飯店村地塊計容面積

不少於12.6萬方的1440套拆遷安置房

及1516個地下標準車位（不含人防車位），且

總投資不低於8.4億元

。

△代建安置房所在位置

並且商品房的推售進度直接關聯拆遷安置房的建設程序。

除此之外，還需要在拆遷安置房所在地塊，代建6處建面不小於30㎡的市政設施用房，以及一處造價不低於3500元/㎡公共廁所；同時還要負責設計和建設綜合單價不低於6000元/㎡的中小學，代建綜合單價不低於2500元/㎡的道路以及不低於650元/㎡的綠地。

△代建萬安街道開元村、高飯店村地塊相

要知道，即使只把8。4億的配建成本分攤到樓面地價上，這宗土地的實際起拍樓面價也達到約13300元/㎡，是天府新區起拍樓面價的郎波碗。

看到這裡是不是有點好奇，究竟什麼樣的地塊，值得匹配這麼大陣仗的配建要求。

別慌，正菜緊跟著就上。

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宗地實踩

宗地地處錦江生態帶西側，位於天府新區華陽街道，在祥鶴二街與祥鶴四街之間。由於周邊道路完全形成，抓哥沒費啥功夫，輕鬆找到宗地。

宗地分為3個小地塊和一處綠地步道。

3個地塊均未打圍，內部不僅有雜樹雜草，還能看見菜地，這些都需要競得人自行處理。而宗地內的綠地步道已經打造出來，就等“商業”形成活力街區了。

再看看周邊情況，宗地西側雲龍路旁是中海錦江城的小高層，南側祥鶴四街一街之隔為華陽小學，東北側分別為雲龍東街與翔鶴二街，而旁邊的空地也頗有來頭。

根據2020年7月官宣的擬供應土地中，這4宗地塊榜上有名。從地塊指標上看，北側為純住宅用地，東側A地塊為商兼住用地，BC地塊則很大可能用來打造地標建築。

可以說，地塊所在的位置看點十足，而約116畝的用地和2。0的容積率，未來開發的產品至少也是改善起步。

地塊所在的錦江生態帶西側上游居住區，作為天府新區的發展較早的區域，聚集有中海、德商、萬科等眾多品牌房企，而隨著大部分專案交房，如今形成了不錯的生活氛圍，大多數配套也逐步呈現。

自駕出行，宗地向北500多米是牧華路，向東500多米為益州大道，搭配劍南大道、瀋陽路以及通車天保灣大橋，用四通八達形容一點也不誇張。

而去年通車的5號線極大的縮短了區域的通勤時間，不過根據肉測，南湖立交站與怡心湖站到地塊都不算近（步行距離2。3公里），需要乘坐公交車或共享單車接駁。

想要近一點的，那得看遠期規劃的16號線站華路與天保大道站最終的位置了。

教育方面，目前天府新區實行多校劃片，地塊所在的B區，主要對口5所小學。

其中，天府三小（龍江路小學領辦）、華陽小學（南區）、在建的天府十小都在地塊1公里範圍內。最近的就是華陽小學，鄰近宗地地塊③，過條GAI就是。

另外，區域內還有天府四中（石室中學領辦）、天府二幼等優質教育資源。

至於商業配套，中海水街與宗地地塊①一路之隔，1公里左右還有鑫苑摩鄰天地。而去年開業的萬科生活廣場則成為區域商業配套的有力補充，規劃有活動中心、母嬰室、兒童區、生鮮超市、影院、美食街等業態、滿足全齡段生活需求，莫得問題。

△萬科生活廣場實拍圖

距離地塊800多米還有另一重磅商業配套——中海天府環宇坊，如今建設已初具規模，預計年低開業。

生態方面，地塊東側挨著錦江，南側直線距離2。2公里處還有顧拜旦現代五項賽事中心，加上西側與北側兄弟板塊內的怡心湖和南湖公園，未來不缺遊玩閒逛的去處。

從區位來說，地塊目前除了地鐵站離的稍遠外，教育、商業配套都很優質，並且可開發空地的存在，也為區域增添了成長性。而這種成熟卻又未熟透的狀態，恰好是購房者最喜歡的上車時機。

不過，想要買入地塊所在的錦江生態帶西側並不容易，因為目前已經出現缺貨的危機。

整個西片區上一次供地還要追溯到2018年7月，首創禧瑞錦江及德商御府天驕·學府的用地出讓，彼時前者成交樓面地價10951。26元/㎡，後者為11180。11元/㎡。

如今德商御府天驕已經清盤，目前整個錦江生態帶有貨可供的只有首創禧瑞錦江、川發天府上城、首鋼蓉景臺和恆大天府半島4個樓盤。

而此次地塊的成功出讓，無疑為區域及時續上新房存量，只是地塊成交樓面價7878元/㎡，還身背12。6萬㎡的拆遷安置房代建要求，加之2。0的容積率，估計想要以溫柔點的價格買入，幾乎不可能。