京房回憶95，豐科園，中海四兄弟，引發央企退房令的雙料地王

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

本系列只是回憶，鉤沉北京20多年來的樓市片段。隨筆而已，既不對映現實，也不預測未來。

想到哪兒說到哪兒，肯定有記憶出錯的地方，歡迎批評，反正我也不改，湊合看個樂呵兒吧。

一

很多人來諮詢時總說一句話，經常讓我沒法回答，無言以對。這句話就是“我只有這些錢，只能買在這兒”。

那既然都這麼說了，我還能說什麼呢？自己把自己的選擇給封死了，別人就算有建議也沒用啊？可是偏偏這些人還非得逼著我表態，這就有點兒強人所難了。

今天這小夥子就是，確實是資金不多，就100萬多點兒，看上了豐科園的御景春天，問我怎麼樣？

回答自然是自住合適，保值一般唄。優勢就是戶型小价格低，典型的剛需上車盤。但作為品質、戶型、朝向都一般的純小戶型兩限房，升值不可能好到哪兒去。

但這小夥子真擰，非得抬槓說他認為會升值不錯的。

反覆就是開頭這句話，就這點兒錢，只能買這兒。那就買唄，還問我幹什麼？非得讓我承認升值好有什麼意義嗎？就是自己騙自己而已，最後只好拉黑，犯不上陪著受罪。

我對這御景春天的印象不太好，從開始就不好。最早這裡建設的時候路過，同事讓我猜這蓋的是什麼東西？看了半天愣是沒看出來，說住宅不像，說寫字樓也不像。密密麻麻的小窗戶，我都琢磨是不是哪家國企央企蓋的宿舍啊，筒子樓。

後來同事說這是中海地王裡配建的兩限房，這才想起來。但看著這外觀就能想出戶型來，好不到哪兒去。把沿路地塊給規劃成保障房無所謂，誰讓賣得便宜呢。但弄出這種鴿子窩的設計就有點兒不合適了，實在是有點兒損。

但這到底是誰要求的咱也不知道，中海或許就是執行者，咱還敢罵幾句。真正制定方案的你都找不著人家，或是沒法罵，或是根本都不敢罵。

二

中海拿這塊地的時候是2010年1月份，陽曆日子我忘了，但記得是農曆小年兒那天。

那會兒也正是房價最瘋狂的時期，看好這塊地的開發商很多。我們單位沒參加，因為老闆已經預感到了危機要來，所以下令減少拿地，準備糧食過冬。

所以我對這次拍賣也沒注意，只是記得去了至少十多家房企和聯合體，競爭相當激烈。

這實際上是兩塊地，以豐葆路為界，東邊的規模大，是A地塊，西邊的規模小，是B地塊。但實際上相當於一塊地，因為B地塊太小了，蓋不了幾棟樓，單獨拿過來沒什麼意思。所以只要是確定了A地塊的歸屬，那B地塊就基本沒懸念了。

具體的拍賣價格我忘了，反正樓面價達到了小兩萬，總價更達到了60億。於是2010年的第一個地王由此誕生，還是雙料的，單價總價都是地王。

不管當時別人怎麼想，反正我是覺得夠貴的。因為同時期周邊的二手房也就是2萬左右，比如富錦嘉園，新房才2萬多，二手房頂多2萬出頭。那也就是說，這又是一個典型的“麵粉貴過麵包的專案”，以當時的各種開發費用，不賣到4萬塊錢都簡直賺不到什麼錢，必須翻番。

多說兩句，前些天我說現在這些共產房、限價房什麼的建設成本僅有2萬塊錢根本不夠，開發商是肯定賺不到錢的，所以必須得偷工減料。有些人不服，非說2萬不少了，憑什麼不夠啊。

那就看看吧，2010年，十年前的成本就是2萬左右了，而當時的土地價格也才是2萬，現在則是動輒4/5萬6/7萬了。那開發商資金成本將會更高，只能進一步壓縮建安費用，不從施工上摳錢才出了鬼了。

當時中海也知道價格拿高了，所以專案規劃得很巧妙。

把兩塊地分成了四塊，或者四塊半吧，最不值錢的一塊半蓋了兩限房（御景春天），三棟樓，極力的壓縮成本，弄出這種不宜居的東西來。然後豐科路西邊的開發成聯排和大平層（九號公館），既節約成本還能多賣錢。

東邊的開發成小公寓（御鑫閣），雖然成本高了但也能多賣錢，這樣就彌補了沿路噪音大的劣勢，也能提高利潤。至於豐葆路西邊的這個就中規中矩了，普通小型地塊，開發成普通小區就行（蘇黎世家）。

但這個專案中海應該是沒賺什麼錢。這也是我當初佩服我們老闆的地方，確實老江湖的判斷準確，說冬天要來還就真來了。

中海拿地時是市場最瘋狂的時候，所以價格高。但很快到了下半年就進入低迷期，一直延續到2012年。而這整個週期都讓中海給趕上了。那怎麼辦？能有什麼好辦法，熬著唄，然後再低價促銷，拿價格換現金流，沒辦法的事情。

所以，當時中海的開盤價明顯低於拿地時的預期，均價也就是3。5萬吧。弄好了保本兒，大機率得賠點兒。但這對買房的業主們來說是好事兒，否則也不會有現在的保值成績。

三

拋開九號公館的房子不說，這次拍賣可以說是惹了禍。

對中海自身的開發無所謂，該怎麼幹還怎麼幹，但對於整個央企開發商的輿論不是好事兒，受到了極大的衝擊和影響。

在此之前，人們對於央企國搶地王就已經非常的不滿了。因為之前這整整的一年裡，無論北京還是外地，大部分的地王都是他們給創造的。那這就出現了一個問題，很不好解釋的邏輯問題。就是央企國企本來是應該帶有社會責任感的，就算蓋房子是主營業務，但也不能對本就已經瘋狂的市場推波助瀾啊。

雖然說土地拍賣是市場行為，沒有央企國企參與的話也會出現高價。但未必是這麼高的價格啊，也就是他們的加入導致本來就高的土地價格更高了。

而且，央企國企們高價搶到了優質土地，那就意味著民營企業的份額被擠佔。而他們也是有著鉅額資金的，同時又必須拿地囤貨，否則之後沒原料了。於是，他們也就得更加瘋狂去搶地，去低一級的市場上搶地，抬高那裡的價格。

總之這就是一個惡性迴圈，把所有開發商都裹挾了進來，不搶不行，不搶就沒業務可幹。可開發商們搶地，就又會給市場一個預期：房價還得漲，否則大佬們不會這麼瘋狂。

於是，買房人也就會更加瘋狂，因為他們看到了預期，也認為開發商們肯定不會做賠錢的買賣，一定是預測到了房價還會漲才去拿的地。那就全民搶房吧，更是一個惡性迴圈。

其實這個邏輯推導是有問題的，就是商品價格是由供需關係決定的，不是由商家決定的，成本並不決定價格，而是預期價格決定成本。

也就是說，雖然開發商們預期房價會上漲，因此才敢於高價拿地，但開發出房子之後未必能賣高價，這是兩個完全不同的交易市場。

但這種邏輯推導只是理論上的，現實中的老百姓也根本沒幾個人能理解，就算能理解的也會被衝昏頭腦。

所以當時的社會上就形成了共識：央企國企就是成了高房價的幫兇，不僅沒穩定市場，而且還更加推高了市場。

那這有個底層的邏輯問題，就是央企國企為什麼要這麼做，他們真的是想推高房價嗎？

當然不是了，國有企業，尤其是央企，真的是有社會責任感的，多年接受黨的教育和薰陶，與唯利是圖的民營開發商確實有境界上的區別。

但是甭管怎樣他們也是企業，也是要經商盈利的。而且，國企央企和民企不同，他們不僅要對自己負責，還要對國資委和發改委負責，對保證國有資產的增值負責。所以，他們也不得不去市場上爭搶原料，為自身的業務積攢土地儲備。

另外一點，為什麼央企地王在2009年集中出現，前些年卻沒有發生呢？

這就牽扯到銀行的信貸了，在之前國企央企雖然在貸款上佔優，但畢竟央行釋放出來的資金有限，國有企業也佔不到太多份額。可是2008年發生了美國次貸危機，中國迫不得已的實行了“四萬億計劃”，於是，天量的資金透過信貸投放入市場，那作為信譽最好的央企國企自然能得到最大份額了。

所以，在那兩年有一句話：國有企業們為什麼搶地王啊，就是因為“吃飽了撐的”，是被鉅額貸款給撐到了，不得不找土地給花出去，否則留在賬上也是累贅。

四

中海就是當年的典型。

在此之前的半年多里，也就是2009年8月之前，中海一直在蟄伏觀望，一塊地都沒有拿，別的公司還以為他們架構調整影響業務了呢。但就在樓市火爆之後，中海在孔總的領導下狂飆突進，瀋陽重慶長春等地頻頻出手，斥資上百億，拿下了多個當地的地王。

而且就在拿下北京地王之後，中海緊接著又在上海創造了地王，簡直讓人感嘆，央企們到底是有多少錢啊？

央企拿地王的高峰出現在2010年的3月15日。

之所以記得這麼清楚，一是因為這是315，而北京歷史上的第一個地王也是315創造的，是2002年富力拍下，用了31。5億，就是現在的富力城。

其二就是因為鬧的影響太大太大了。

在那一天裡，北京竟然連著出了三個地王，全部由央企創造，分別是華僑城、遠洋、世博宏業。沒聽說過世博宏業吧？當時也沒人聽說過，但事後才發現，人家的母公司是“中國兵器”，也是央企。

其三，那天是什麼日子？

是兩會剛剛結束的第一天。在記者招待會上，溫總理說“我有決心使房價保持在合理價位”。那會議剛結束就地王集中出現，媒體立刻就瞎聯想了，非說這是央企開發商們給監管層以下馬威，是挑釁。

這就屬於不怕沒好事兒就怕沒好人了，我不相信央企們會這麼想這麼幹。但經過媒體這麼一煽乎，怎麼看都像是真的。

於是，就在僅僅4天后，3月19日，就在輿論要吵破天的時候，國資委出手了。宣佈在94家有地產業務的央企之中，以後只允許其中16家以地產為主的保留業務，其他78家必須逐步退出房地產領域，史稱“退房令”。

這“退房令”看上去是由315引發的，但實際上不太可能，僅僅四天時間就做出如此重大的決定太倉促了。所以業內懷疑，主要還是因為中海的一系列地王太高調了，使得國資委早就在研究管理辦法了。315的三個地王只不過是最後的一根稻草，讓國資委不能再慎著了。

退房令一出，市場自然是一片歡騰。

百姓們高興，從此少了一批實力雄厚的抬升地價者，房價有希望下降了。民營開發商也高興，要不然自己的生存空間將會越來越小。央企國企開發商也高興，同級別的競爭對手少了，自己擴張起來就相對容易得多了。

但政令執行得好不好呢？

看法不同吧。有說很好的，因為當年，也就是2010年就有十多家宣佈退出了房地產市場。之後陸續也有，各種形式不同，有股權轉讓的有業務轉讓的，有說全退但控股的，也有作為參股合作的。

從反正從當年到現在，按國資委統計，當年的78家央企中，還有16家沒有退出。另外有5家被允許加入了房地產主業，那實際退出的應該就是57家，很不錯，佔大多數了。

五

其實央企涉足房地產並不能說完全是不好，搶地王這種事兒也都有兩面性，看從什麼角度來觀察了。

比如近期又是央企為主力在各地拿地，這就不能說不好。因為如果不是央企帶頭兒，那民營房企就信心不足不敢拿地。那地方政府的財政資金從哪裡來，地方經濟發展就會受到影響了。

所以，央企作為有政府背景的企業，不光是為了盈利，穩定市場也是他們的職責所在。在市場紅火時他們確實是跟著狂歡了，但在市場低迷時也是他們在穩定各方的信心，起到了重要的積極作用。

再一點，近些年頻發房企暴雷的事件，恆大、華夏幸福、融創、泰禾等等，造成了爛尾和延誤交房，引發了社會不安定的氣氛。可這些事兒在央企身上就幾乎不可能發生，至少老百姓不用擔心這企業倒閉，那就不可能血本無歸。

因此不能簡單的說央企國企參與房地產就不好，也不能說他們爭奪地王就不對，所有的事情都得從多角度來分析，利弊相權才行。

六

再簡單說幾句中海吧。

很多人都認為這是央企，其實不準確，因為看看央企名單中並沒有他，為什麼？因為中海其實是央企的下屬公司，其上級是央企，中建集團。而中海呢，實際上是中建在香港成立的海外事業部，名字是“中建海外發展”。只不過這家公司在孔慶平的領導下，從工程承包商發展成了以房地產開發為主業的龐大地產集團，規模遠超母公司的地產業務。

中建集團也有自己的地產，但規模不能與中海相比了。

後來在2013年，孔總卸任，中建與中海開始了各種業務與行政的合併吧，這就不提了，比較複雜。

或者這麼說吧，中海雖然不是央企，但也可以作為央企來看待，其業務規模與影響力，完全配得上巨型央企的地位。

但話說回來，無論什麼性質的企業，也無論業務做得多好，專案出現瑕疵也是不可能避免的。所以買房人也最好別迷信什麼名頭，還是謹慎分析，小心投資為上。

僅供參考。

我是北京章哥，如果你也有北京房產問題，私信我。