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公攤面積少,買樓更划算?

2022-09-25由 樂居網 發表于 漁業

買樓要買分攤面積嗎

公攤面積少,買樓更划算?

前段時間,住建部發布了《關於〈城鄉給水工程專案規範〉等38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規範公開徵求意見的通知》。在《住宅類專案規範(徵求意見稿)》的2。4。6條明確提出:“住宅建築應以套內使用面積進行交易。”該條文一經媒體傳播便引起了輿論的廣泛討論。作為一個已經被爭論了多年的話題,究竟公攤面積越少是否意味著購房越划算?按套內面積計價又是否意味著樓價水分能被擠幹?對此,記者採訪了業內部分專業人士,請他們來解答以套內面積計價樓價是否會產生影響。

文/圖 記者 梁展宏

1 市場調查

多數受訪者不知房屋“套內建築面積”、“公攤建築面積”如何得出

相信大多數有過置業經驗的市民都知道,目前購買房屋時簽署的《中山市商品房買賣合同》中均明確規定:購買房屋的建築面積=套內建築面積+公攤建築面積。毫無疑問,從個人住房空間的角度來看,套內建築面積往往意味著實際得房率(實用率)的高低。不過從記者早前隨機訪問身邊不少市民的情況來看,在“房屋套內建築面積如何計算得出”的問題上,大多數受訪者均表示知之甚少。

事實上,目前大家在購房時一般聽到的“套內建築面積”,它是由“套內使用面積+套內牆體面積與套內陽臺建築面積”組成的。其中,記者在樓盤走訪中也發現,不少人對樓盤示範單位、宣傳資料上標識的陽臺面積“按一半計算”、“不納入建築面積”等字眼,其瞭解程度也並非十分足夠。

按照建築專業演算法,商品住宅的陽臺面積計算一般分兩類。譬如,全封閉陽臺按其外圍水平投影面積計算全部建築面積;未封閉陽臺按其外圍水平投影面積計算一半建築面積。按照目前中山國土、住建部門的相關規定,樓盤必須在示範單位、銷售中心、宣傳物料明確標示房屋陽臺面積的計算方法。

記者留意到,在目前中山眾多品牌開發商旗下在售專案中,有關房屋面積的計算展示工作均較為齊全。購房者一般在樓盤備案公示、商品房買賣合同內容、不動產權證書中,均可查到套內建築面積、陽臺及套內使用面積的大小。

2 專業人士

公攤面積再低也不能低於國家相關規定

除了套內建築面積外,作為房屋建築面積的另一個重要組成部分,近期備受熱議的公攤面積可算是處於輿論的風口浪尖上。“買100平方米只得70平方米”的案例一度成為社交媒體“熱搜詞”。

記者瞭解到,作為伴隨著商品房建築而誕生的一項建築指標,公攤面積在地產業界也稱為“共有分攤面積”。按照目前現行行業建築細則,它指的是整棟建築物的建築面積扣除整棟建築物各套(單元)套內建築面積之和,並扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢建築服務的警衛室、管理用房以及人防工程等建築面積。

對於公攤面積的計算,早前中山中原地產市場總監植建軍表示,公攤面積作為一個現代化樓盤小區、商業建築的重要組成部分,這部分的建築也是購房者在選擇房屋時一個很重要的部分,消費者必須要有理性看待其存在的必要性。

“無限制地減少公攤面積,就意味著建築必須透過減少電梯數量,縮小走廊、過道、管道井、樓梯間面積等方法,這無疑將影響居住的舒適度,甚至有可能帶來安全隱患。”植建軍坦言,目前很多市民在購房時都喜歡電梯多戶數少、入戶大堂空間大、架空層活動面積大的小區,但這些也意味著公共建築部分面積的增多。按照市場經濟使用者付費的原則,全體購房者肯定需要為這些帶來更好居住享受的配置買單。這也是為何不同建築型別、建築密度的住宅,其公攤面積也會不盡相同的原因。

另外,植建軍也指出,很多早年建成的樓梯房住宅,其公攤面積確實較少,但這是建立在建築配套水平較低的基礎上。隨著如今住宅產品舒適度的不斷提高,加上建築物不斷向高處要空間,因此公攤面積往往會更多。譬如,按照目前國內建築相關行業法規,超過一定層數的住宅建築,其必須配備雙走火通道。而且,目前建築法規對不同商品房電梯數量、走廊過道、管道井、樓梯間面積等都有行業最低標準值,這意味著開發商在這些建築面積的投入上只能多不能少。反觀公共建築面積的增加,無疑會體現在每套住宅公攤面積的增多上。

3 業界聲音

按套內面積計價更公平?

業界:實際意義有限

既然買100平方米只得70至80平方米,那麼按照購房者實際得房面積計算樓價,消費者是否就能得到真正實惠?

記者瞭解到,目前國內一些城市確實採用套內面積進行房地產買賣。譬如,與中山相鄰的佛山順德早在10多年前就要求凡是新批准預售和確權的商品房,均實行按套(單元)內建築面積計算房價,每個單元應分攤的公建面積不予計算和記載。到了2014年,順德再次出臺新規,繳納房屋契稅標準從套內計價變成建築面積計價,同時公佈套內面積計算單價和建築面積計算單價。

對此,記者早前就這一情況諮詢了一些相關負責人的情況,得到的答覆大多是:按套內面積計價並不代表房屋總價會發生變化。

“假設一套按建築面積100平方米、標價15000元/平方米的住宅單位,其得房率為80%的話,如按照套內面積結算,則其對外標價很可能就會變成18750元/平方米。因為公攤面積成本本來就是由購房者承擔,除非開發商本身開發成本大大低於其市場售價(開發商具備大幅調價空間並且有降價意願),否則羊毛出在羊身上的原理不會發生變化。”合富輝煌中山市場分析人士謝仲娟曾表示,除去政策調控的因素外,商品房歸根到底是一種商品,其市場價格往往由眾多因素決定,包括樓盤所處地段、開發成本、市場競爭、經濟大環境、供求關係等,單純計價方式變化不會最終決定樓價的漲跌。即便不計入公攤面積,在市場法規的範圍內,開發商同樣可以自行提高或降低套內單價。

不過早前也有業內人士認為,隨著房地產市場的發展,相關法規如何讓建築公攤面積、公攤計價進一步做到細緻化與公開化,將對市場消費者正確認識、消除誤解起到更好的推動作用。

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