誰是管控能力最優企業？2017年上市房企三費費用率TOP100

管理費用率一般多少

5月16日

北京國貿 2018中國上市房企百強峰會

-研究模型全景展示-

<第八部，三費費用率！>

在國家宏觀調控和市場規範化的雙重影響下，房地產企業為確保企業的利潤空間及競爭力，必須調整經營理念，將管理重點放在費用管控上，因此億翰將上市房企的三項費用：銷售費用、管理費用和財務費用納入研究體系，分析房企在成本管控方面的現狀。

億翰百科

三費費用率

銷售費用

指企業在銷售產品和提供勞務等日常經營過程中發生的各項費用以及專設銷售機構的各項經費等；

管理費用

是企業為組織和管理企業生產經營所發生的費用，一般包括職工薪酬、折舊費用、辦公費等；

財務費用

指企業在生產經營過程中為籌集資金而發生的各項費用。

三費費用率

=（銷售費用+管理費用+財務費用）/ 營業收入

榜單解讀

一.

三費費用率——

整體小幅度上升，

分佈呈中間多兩頭少

2017年，TOP100房企三費費用率的分佈表現為中間多、兩頭少，相對於2016年位於兩頭的企業有所增加，83%的企業三費比率介於5%至15%，5%以下和15%以上的企業佔比分別為10%、7%。

圖：2017年房企三費費用率分佈圖（個數）

圖：2016年房企三費費用率分佈圖（個數）

2013-2016年，企業三費費用率與淨利潤率是此消彼長的關係。2017年，TOP100房企三費比率均值為14。27%，較2016年上升0。5個百分點，主要是由於管理費用率和財務費用率的上升。但受益於毛利率增加，整體的盈利空間沒有受到擠壓，淨利潤率同比增長59。82%，創近五年最高，2017年成為大多數房企的豐收年。

圖：三費費用率—淨利潤率比較分析

二.

小型房企現金短債比較高，

龍頭房企更穩健

圖：2017年銷售費用率TOP20

2017年TOP100房企平均銷售費用率為3。26%，延續著2015年以來持續下降的趨勢，銷售費用管控顯著。從絕對量看，TOP100企業以685億元的銷售費用撬動了2。55萬億元的營業收入。居三費費用率榜首的世榮兆業憑藉0。72%的銷售費用率同樣名列銷售費用率榜單第一名。主要是由於公司結算專案大大增加拉低了銷售費用率。從長週期看，城投控股、濱江集團由於銷售把控能力較好，2013-2017年始終穩居銷售費用率TOP10。

同時由於地產行業“預售”模式造成當期銷售費用與當期營收的不匹配，我們使用了銷售費用/當期銷售金額來計算企業實際的銷售費用率。可以發現，有些企業是由於2017年結轉收入相對較多導致財務報表層面的銷售費用率降低，而市北高新、深物業、濱江集團、城投控股、中華企業、遠洋集團等公司是真正擁有較強的銷售費用把控能力。

圖：2013-2017年上市房企銷售費用率

根據營業收入劃分不同規模企業後可看出，TOP100企業中營業收入1000億元以上的大規模房企銷售費用率最低，均值為2。28%，其次是營業收入低於50億元的小規模企業，銷售費用率均值為2。37%，而營業收入在500-1000億元的企業平均銷售費用率最高。我們認為，規模領先的企業具有更好的品牌效應、能夠更好地控制費用率，而規模在500-1000億的企業可能在衝擊規模的道路上走得更為激進，也導致了2017年相對較高的銷售費用率。

圖：TOP100企業營業收入量級分佈及平均銷售費用率

在2017年營業收入大於1000億的企業中，中國海外發展銷售費用控制能力突出，能將費率控制在低水平的原因之一在於其通常是自建銷售渠道。屬於同一營業收入梯度的萬科雖然銷售費用率同比上升20。13%，但是其2017年銷售金額的增速為45。3%，遠大於銷售費用的增速，所以我們認為萬科在持續規模持續擴張的同時實際保持了較低的銷售費用率。

三.

管理費用率——

大型房企成本規模遞減，

中海地產表現突出

對比2016年末，2017年房企平均管理費用率小幅上升，提高0。3個百分點。順發恆業以0。66%的管理費用率位居榜首，較2016年下降0。4個百分點。國有企業招商蛇口、中國海外發展、保利地產憑藉較高的管理效率，在2013-2017年一直穩居TOP20。同樣我們使用了管理費用/當期銷售金額來計算企業實際的管理費用率。

圖：2017年管理費用率TOP20

不同規模企業的員工人數、業務結構、資金狀況不一，管理的方式和效率存在差異，根據營業收入劃分不同規模企業後可看出，TOP100企業中營業收入1000億元以上的大規模房企管理費用率最低，為2。91%，在擴張過程中憑藉精細化的管理能力，合理控制管理成本，實現了成本規模遞減。

圖：TOP100企業營業收入量級分佈及平均管理費用率

中國海外發展依然以1。74%的管理費用率拔得頭籌，較2016年末降低0。27個百分點，資訊數字化管理系統是其提升企業管理效率的有效途徑，突出的成本控制能力成為中海高利潤率的原因之一。

四.

財務費用率——

憑藉規模優勢，規模房企利息支出控制合理

2017年房企整體財務費用率較2016年上升近0。3個百分點，但由於企業財務費用包含廣泛，包括利息支出，利息收入，手續費支出，匯兌損益等，因而單獨核算的利息支出更能夠反映房企因借貸款所帶來的財務壓力。

我們將企業的利息支出納入研究體系，並剔除存在缺失資料的部分企業，進行排名分析。樣本企業2017年利息支出佔營業收入的平均比值為10。67%，較2016年的10。48%呈現小幅增長。

圖：2017年利息支出/營業收入TOP30

房地產開發的銷售週期越長，會拉長回款週期，增加融資資金的佔用時間，企業財務成本的壓力也會越大。因而規模房企憑藉標準化產品線的複製開發加快專案週轉速度，也能適當減少利息支出，同時規模企業融資能力強，能借到利率更低的錢，所以營業收入規模大於1000億元的房企利息支出/營業收入的比值較低，財務成本管控有明顯優勢。其中綠地控股2017年銷售回款率達到80%，融資規模的控制使新增借款同比減少，平均借貸成本為5。14%，低於同一營業收入梯隊的借貸成本均值。負債規模的下降和借貸成本的控制，使利息支出保持在較低的位置。

圖：TOP100企業營業收入量級分佈及利息支出/營業收入比率