新增貨值超200億元，安徽是主戰場，偉星置業發展解密

圖源：中房報相簿

中房報記者 苗野 北京報道

偉星置業走進了拿地排行榜。

克而瑞統計資料顯示，今年1月~6月，偉星置業以224。8億元位居上半年新增貨值排行榜第15名，以99。3億元新增土地價值排名第18位。

說起“偉星”，很多人並不陌生。母公司偉星集團靠紐扣起家，“三間古廟、七個工人、九臺機器”的艱苦創業故事在浙江台州臨海一帶廣為流傳，後來的偉星水管也是家喻戶曉。

但在地產圈，偉星置業並沒有多大名氣。

7月18日，安徽偉星置業新增對外投資，註冊資本5000萬元成立南京偉星置業有限公司，系南京軟體谷G43地塊的開發公司。6天前，安徽偉星置業以起始價21。2億元競得南京市雨花臺區軟體谷中心地塊，佔地面積28246。32平方米，樓面地價每平方米21444元。

這是時隔2年，偉星置業在南京落下第二子，但在隔壁安徽偉星置業拿地勢頭不減。機構資料顯示，今年上半年偉星置業在安徽拿地金額達66。56億元，拿地面積超過45萬平方米，相較去年同期上漲46%。

“我們不會因為市場形勢很好，就去盲目擴張，也不會因為市場形勢不好，就輕易退縮。”這是偉星內部共同的認知，既不透過槓桿拿地做開發，也不透過槓桿進行專案週轉。

相比民營房企幾乎集體從拿地名單上消失，偉星置業算是出了些小風頭，背靠偉星股份和偉星新材兩大上市公司，它在土地市場上的活躍引發了市場對其資金持續性的關注。

“偉星不接受採訪。”當中國房地產報記者向偉星置業提出採訪需求時被婉然拒絕。

66億元砸向安徽

上半年，偉星置業成了安徽土地拍賣市場上的常客，

6月28日，合肥高新區GX202209號地塊被偉星置業以總價約9億元，樓面價每平方米9813元，溢價率14。6%競得，這是偉星置業首次進入合肥高新區，或將成為其在合肥的第15個樓盤。

在合肥二輪土地拍賣中，佔地83畝的GX202209號商住混合用地成為當天熱點地塊，最終成交於“競品質”階段，偉星置業鏖戰龍湖、華地、新華、徽創、邦泰等房企最終勝出。該地塊要求商住比例3：7，容積率2。4，且需要配建一所幼兒園和15%的保障性租賃住房，住宅毛坯限價為每平方米24806元。

“安徽是偉星置業的主戰場，是不得不爭之地。合肥高新區這塊地的未來房價將突破3萬元，緩解高新區房荒壓力的同時也是對偉星置業利潤率的挑戰。”安徽某房地產內部人士說，偉星置業自進入合肥後，發展非常迅速，瘋狂砸錢拿地，傳聞其未來將總部從蕪湖搬到合肥。

6月24日，合肥肥東縣FD202206號地塊也被偉星置業以總價8。327億元攬入懷中，單價每畝800萬元，居住樓面價每平方米為5454元。7月22日，該地塊規劃出爐，專案擬新建22棟住宅，共約1660戶。

6月15日，偉星置業以7。1億元競得蕪湖城東2217號地塊，樓面地價每平方米7437元。

更早之前的合肥首輪集中供地，偉星置業以每畝1140萬元競得瑤海區YH202202號地塊，總價11。8億元，溢價率10。68%。

據瞭解，安徽蕪湖和台州臨海是偉星置業的兩個主戰場，尤其是蕪湖，由於偉星置業的房子太多，而被戲稱為“偉星市”，也曾創下53天27億元猛奪蕪湖3宗地的紀錄。

“偉星拿地擅長大幅跳價，拿地預算相對較高，但部分意向地塊溢價率都很高，此前在臨海拿地最高溢價率超過80%，飆高的土地溢價率背後是偉星的規模渴望，以市場上的土地成交價代入測算很可能就是虧損的結果。”前述安徽某房地產內部人士表示。

錢從哪裡來？

除了在安徽幾乎每場土地拍賣都可見偉星置業的身影外，它也將目光瞄向了頭部城市。

年初，以總價21。76億元，溢價率14。77%摘得寧波鄞州區YZ08-02-a8地塊，這是偉星置業首進寧波。

同樣在杭州，去年12月21日，當偉星置業以46。75億元競得申花08號地塊時，多名代表在休息區振臂高呼：“圓滿了！圓滿了！”因為這是當天所有地塊裡面，偉星置業最想拿的。

杭州人都知道文三路上有一座偉星大廈，但在杭州地產圈偉星置業還是一個“新面孔”，儘管頻繁現身杭州土地市場，多年都未曾拿到地。在今年杭州的集中供地中，偉星置業也報名了四宗地塊，最終都失之交臂。

對此，偉星置業認為，能拿到地最好，拿不到就再看下次機會。

公開資料顯示，偉星置業在安徽上半年銷售額為92。32億元，僅次於碧桂園的95。48億元，這一資料遠超龍湖、招商蛇口等規模房企。拿出該銷售額的2/3砸向土地市場，業內慨嘆其“跑馬圈地的野心不亞於頭部房企”。

在市場看來，同屬偉星集團的偉星新材和偉星股份兩大“金主”或許是偉星置業敢於逆勢擴張的仰仗。

7月12日，偉星新材公告稱公司股東偉星集團、臨海彗星分別質押其2905萬股、1850萬股，質權人為中國農業銀行臨海支行。對於資金用途，雙方表示用於“經營”。截至公告日，偉星集團已累計質押偉星新材約2。27億股，佔其所持股份比例為37。64%；臨海彗星已累計質押偉星新材約1。005億股，佔其所持股份比例為38。24%。

企查查資訊顯示，偉星集團質押偉星新材股權數十次，且不乏解押再質押，質押用途均描述為經營或貸款。

不止偉星新材，截至2021年底，偉星集團也質押了偉星股份1。28億股，佔公司總股本的16。5%，用途為“融資”。

有媒體戲稱，偉星集團老闆章卡鵬常年缺錢，兩家上市公司成其“取款機”。

公開資料顯示，去年底，偉星置業將合肥國偉置業價值1億元股權數額出質予浙商銀行合肥分行；9月還將合肥偉星星資置業價值1億元股權數額出質予廣發銀行合肥分行。

某券商分析師認為，股權質押是常見的融資方式，短期質押可以增強公司資金流動性，長期質押說明企業存在債務問題，質押比例越高面臨困境越大，未及時補倉會發生強制平倉風險。此前，佳源國際就疑似質押股份融資被強制平倉。

“房地產企業一度是被股東質押股權進行融資的主要標的，但股價下跌導致的追加質押，以及屢屢出現的股權遭凍結案例值得引起對上市公司控制權風險的重視。”某房企內部人士表示，最新的如融創正在協商質押增信標的公司股權被凍結的解決方案，中南建設大股東所持股份質押率已經增至81%，也有風險。

偉星置業的活躍也引發了監管部門的關注。6月21日，偉星置業全資子公司合肥星煌置業未取得《建設工程規劃許可證》進行建設案，被肥西縣城市管理行政執法局處以153398。42元罰款。

除這一紙行政處罰外，此前兩個月內偉星置業四次被列為“被執行人”，執行法院為安徽蕪湖市鏡湖區人民法院。6月2日偉星置業接連兩次被列為“被執行人”，執行標的分別為32。67萬元、32。41萬元。5月17日、18日，偉星置業也分別被列為“被執行人”，執行標的分別為16430元和7000元。

儘管房企拿地熱情被抑制，但各家房企投資條線壓力尤在，在融資受限和拿地訴求的雙重作用下，房企也只能承擔風險來尋找機會。