福州主城區別墅總價只要70萬？你知道具體位置，產品如何嗎？

最近中介朋友圈和短影片裡經常看到福州五城區一樓盤關於別墅的廣告，剛開始以為是首付70萬，那總價也才兩百多萬；

認真看了一下，真的是說總價70萬起買福州主城區的別墅，不過明眼人一般能看得出端倪，這是商家在玩一個擦邊球！

這個樓盤專案地址在馬尾區亭江鎮煙雷頂山地東部、五號路與六號路中間區域，備案名為

璞悅灣區一期，推廣名為三盛雅居樂璞悅長灘；

當然，從地段上說是主城區也未必不可，因為亭江也算是馬尾的，而把馬尾說成主城區，那好像也不是不可以，尤其對於外地人來說；

那這個所謂的主城區別墅到底怎麼樣呢？我們結合多方面因素來判斷吧！

1.地段分析

從地段上分析，這個樓盤位於馬尾的亭江板塊，馬尾本身在五城區中的存在感比較弱，東江濱算是能接受部分剛需外溢的板塊還過得去；

馬尾老城區供應量比較大，除了地緣客戶外，接受群體也比較窄，實際購買力也不會很大；

而亭江板塊對於馬尾來說，都算是比較邊緣化的地段了！從上圖可以看出，馬尾的亭江板塊遊離於福州市中心以外；

我們一般指的剛需外溢地段是在三環周邊，離市中心不能太遠，而亭江板塊在福州的東面，與市中心物理距離是比較遠的；

所以中介廣告裡所謂的主城區，從地段上分析是不切實際的！

2.產品分析

在購房者的認知裡，現在的別墅是有天有地的，有花園有地下室，頂部還有露臺；

在這裡，商家用了一個變異的新型名詞——疊拼別墅，簡單點理解就是這種產品分為上疊，中疊和下疊！

這種產品裡，上疊有露臺，下疊有地下室和花園，中疊就是得房率比較高的複式樓而已；

所以嚴格分析，這個別墅的說法也是不準確的！

稍微有良心的銷售會告訴你是疊拼複試，不講武德的銷售則會把這種房源定位為疊拼別墅；

客觀說，這種房源也是最近在市場上比較流行，如果非要給它們安一個名詞的話，或許叫花園洋房會比較合適！

3.配套分析

位於亭江板塊，期待軌道交通是完全不現實的，不過東部快速路通車後對亭江板塊也是一個利好，中介說15分鐘能從亭江到東二環板塊；

但是如果真正算通勤時間的話，從該樓盤出發到東二環的實際通勤時間應該可以控制在半個小時左右；

但是其他配套方面就差強人意了，比如周邊沒有什麼商圈，更別談什麼優質教育資源了；

還有，遠郊板塊對醫療配套應該有更高的要求，但是附近還沒有比較出色的三甲醫院。

4.價格分析

在中介朋友圈看到該樓盤25號樓四樓的一個房源在售的價格為71萬的總價，優惠力度為16。9萬；

那麼我們可以推測出這個房源為四樓的中間戶，以25號樓415為例，可以看到在售價格加上優惠力度剛好是87。9萬；

如果單純看備案價的話，現在在售的房源相當於打了八折左右的優惠，只能說理論上優惠力度比較大；

但要注意的是，這裡的四樓不是頂樓，也就是說沒有大面積的露臺贈送，類似於普通的複式樓，只不過得房率會高一點；

對於遠郊板塊來說，八千左右的單價不算貴，但也不能算便宜了；

不過對比之前賣的高層產品單價，這種疊拼單價還是有價效比的，這也僅僅是對比同樓盤的之前的房源而已！

5.總結

很多人都有一個別墅夢，期待著詩和遠方；

有人會覺得花個一百萬左右買個下疊，來圓一下自己的別墅夢！

首先，在瞭解完這個產品後，無論是下疊還是上疊，我們都應該把它區別於普通的別墅產品；

其次，要想裝修成樣板房那樣的花園和地下室，要付出昂貴的裝修成本，到時候就怕留給你的只有遠方而沒有詩了！

其實對於大多數剛需族來說，作為首套置業的話是不太合適的，畢竟與市中心有比較遠的距離，再加上週邊沒有生活所需的相關配套；

如果未來置換的話，流通性可能不會太好，這是地段決定的！

但既然一個產品的存在就有它的定位；

如果說是在東二環板塊周邊上班，且平時習慣自駕出行且資金有限的群體來說，可以勉強考慮一下；

還有就是在周邊工作的群體以及地緣客戶，如果有自住需求的話，也不妨是一個選擇！