四新漲不贏白沙洲？武漢這個高品質樓盤表示不服

漢陽四新，前十年看國博，後十年看方島。方島金茂智慧科學城，四新標杆樓盤。

文章導讀

一、銷售資訊（銷售資訊分析、價格分析）

二、專案資訊（樓盤規劃、房源詳情）

三、配套解析（區位、交通、學區、商業等）

四、地塊資訊（拿地資訊、開發商背景）

五、綜合點評（專案優勢、專案不足）

NO. 1｜壹

NO. 1｜

壹

專案2020年11月1日營銷中心開放，首開售罄，創下了3月拿地、4月進場、11月1日示範區開放、8個月內實現首次開盤，首開勁銷7。6億，成為片區炙手可熱的

紅盤

。

專案歷經9次開盤，

首開價格，帶裝修16XXX元/平起

，到現在的均價20000元/㎡，一年多的時間，房價漲幅近3000元/㎡，

彪悍的溢價能力，四新板塊暫時是沒有一個專案能做到。

專案住宅部分主要是A7（售罄）、A4、A5，其餘是小學、酒店、寫字樓、商業等規劃，目前在售為A5地塊，建面約108-143新能源系統住宅，以及A4地塊181㎡三恆系統大宅，均價約20000元/㎡，敬請關注。

銷售資訊

專案屬於區域標杆盤，價格方面，也是片區天花板，同時，地段、品牌、品質、配套、裝修等都是非常不錯的，而且從片區二手房價格來看，和新房價格基本持平，在四新商業兌現，以及大的規劃即將落成前入手，後期還是有一波升值預期的。

一、推盤節點

二、價格分析

方島金茂智慧科學城，建面約130萬方島合體，住宅面積約59萬方，商辦面積不少於約59萬方，文化設施不少於約10萬方，小學面積不少於約1萬方。

專案亮點：

1、

專案是真正意義上的科技住宅：配備12大科技系統，包含地源熱泵系統、毛細管網輻射系統（夏季24-26℃、冬季20-22℃舒適體感溫度）、24H置換新風系統、智慧溼度調節系統等強勁黑科技。（12大科技系統全部配備僅A4地塊6#、7#，A5地塊23#、25樓配備）；

2、專案自身規劃建設3所幼兒園、並已簽約鍾家村方島小學（暫定名），以及五星級酒店、寫字樓等，還有鳳凰湖溼地公園，以及醫院，小區自身配套非常好。

專案最近一次的取證時間是2021年10月29日，20、22、24#，建面約111、129、143㎡，帶裝修備案均價21648元/㎡，單價19102-24445元/㎡，總價213。8-350。4萬元，

首付約64萬起

。

108-112㎡三房兩廳兩衛，三開間朝南，超大陽臺，在保證舒適度的基礎上控制面積，首付僅64萬起，對於剛需一步到位或預算有限的改善客戶，是非常好的選擇。

125-129㎡三房兩廳兩衛，戶型在空間上更為舒適，且有獨立玄關設計，三開間朝南，南向大陽臺，且餐廳帶飄窗，是改善客戶非常好的選擇。

143㎡四房兩廳兩衛，四房設計，更好

的

滿足功能空間的需求，三開間朝南，南向超大陽臺設計，四個臥室設計，可以滿足家庭不同時期對於功能空間的不同需求，也可以滿足三代同堂的居住體驗。

前期少量建面約139㎡帶裝修房源在售，139㎡三房三廳兩衛，主要分佈在8、9、10、11#的邊戶，南北通透，三開間朝南，南北雙向陽臺；客餐廳一體化設計，約8。4㎡獨立多功能靈動空間滿足個性化需求。

7#少量戶型在售！

180㎡四室兩廳三衛，主要分佈在6、7#邊戶，奢闊四房設計，約約6米超大客廳，三開間朝南，豪華主臥約18。9㎡主臥套件，配獨立方正衛浴，寬敞廚房，各空間盡顯舒適享受。

NO. 2｜貳

NO. 2｜

專案位於漢陽四新最核心位置方島地塊，四新作為城市副中心發展已超十年，前十年的發展配套集中在國博附近，後十年的希望集中在方島附近，尤其是區域品質標杆專案方島金茂智慧科學城，更是代表了四新居住品質的天花板。

貳

三橋：武漢白沙洲大橋、楊泗港長江大橋、鸚鵡洲長江大橋，自西向東連通漢陽與武昌核心

四軌：地鐵3、4、6、16號線已開通，（12號線在建，10、11號線規劃中）

五橫：楊泗港快速通道（漢新大道）、三環線、二環線、四新北路、四新南路

七縱：龍陽大道、江城大道、國博大道、芳草路、四新中路、連通港路、晴川大道；

專案資訊

專案自身規劃建設3所幼兒園、並已簽約鍾家村方島小學（暫定名）；

NO. 3｜叄

四新萬達廣場2021年11月19日已開業，附近有經開永旺商圈，

自持規劃建設商業覽

秀城；

周邊商業配套齊全，煥新四新活力，漢陽萬達舉步即達，專案自持建設覽秀城；

NO. 3｜

區域內有武漢市中醫醫院漢陽院區，泰康同濟醫院，亞心醫院，同時到協和醫院西院，以及武漢市第五醫院、同濟協和，開車也比較方便；

叄

四新體育公園，將興建

8

萬方城市級體育空間和室內滑雪場，配套體育館、游泳館等全民健身體育設施，作為漢陽全民健身中心功能的補充，構建漢陽的體育中心。

專案規劃鳥瞰

體育館效果圖

配套解析

交通配套：

2020年，金茂一舉拿下方島約130萬方巨無霸兩宗地塊。

其中P（2020）011號地塊成交總價324100萬元，

樓面地價4794。37元/平

；P（2020）012號地塊成交總價300600萬元，

樓面地價5060。6元/平

。

地塊要求：

1、P（2020）011號地塊與P（2020）012號地塊關聯搭配供應，競買人必須同時參與兩宗地塊競買，並分別報價；出讓順序為P（2020）011號地塊在先，P（2020）012號地塊在後；P（2020）011號地塊由競買人按照市場競爭成交規則確實競得人，P（2020）012號地塊按照掛牌起始價由P（2020）011號地塊競得人關聯競得；

2、競得人須

建設

並自持經營建築面積

不小於16。4萬平米的整體商業

，

自持

整體商業在專案竣工驗收後不得對其關聯公司以外的企業銷售或轉讓；

3、競得人須建設並自持不小於3。5萬平米的五星級酒店，自持酒

店在專案竣工驗收後不得對其關聯公司以外的企業銷售或轉讓，並須由1家全球酒店行業權威媒體美國《HOTELS》雜誌會刊公佈的全球前30名國際知名酒店管理公司下屬運營機構經營管理；

4、競買

人需

承諾引入一傢俱備熱能生產與銷售、熱力專案建設和管理服務經驗的世界500強企業（以《財富》雜誌2019年公佈榜單為準）建設運營專案所建區域能源中心。

5、地塊成交後，競得人須自成交之日起10個工作日內，與漢陽區政府或漢陽區商務局就競買人承諾內容簽訂落實協議。

地塊要求：

1、P（2020）011號地塊與P（2020）012號地塊關聯搭配供應，競買人必須同時參與兩宗地塊競買，並分別報價；出讓順序為P（2020）011號地塊在先，P（2020）012號地塊在後；P（2020）011號地塊由競買人按照市場競爭成交規則確實競得人，P（2020）012號地塊按照掛牌起始價由P（2020）011號地塊競得人關聯競得；

2、競得人須

自持和運營不小於5萬平方米文化設施建築

，另競得人須向漢陽區相關職能部門無償移交公益性文化設施不小於5萬平方米。地塊成交後，競得人需與漢陽區相關職能部門就公益性文化設施運營內容及運營模式簽訂協議；

3、競買人須承諾引入1家及以上世界500強企業（以《財富》雜誌2019年公佈榜單為準）前100名企業或其全資農業科技類區域總部入駐，引入1家及以上具有國家發改委所頒發的國家糧食託市收購主體企業下屬公司區域總部；

4、競得人負責建設沿B地塊外圍設定的單向環形地下車行公共通道及與周圍市政道路連線的連通道（約4。5公里），通道主線位於地下空間負二層，不少於2車道，通行淨高不低於3米，並在公共通道沿線分地塊地下車庫設定出入口與地下公共通道連通。具體指標以相關部門審批方案為準；

5、地塊成交後，競得人須自成交之日起10個工作日內，與漢陽區政府或漢陽區商務局就競買人承諾內容簽訂落實協議。

地塊分析：

此次出讓的四新地塊是我們熟知的位於四新新城中的方島地塊，四新新城從規劃至今已發展10年，而四新方島是四新新城中最核心的地塊，所以作為壓軸部分最後亮相。方島屬四新片區的中心區域，位於四新生態新城的城市主軸線——四新大道“城市之脊”中部，規劃用地面積約100公頃，中心為人工島，周邊則以一個蝶形的鳳凰湖圍合而成，整個鳳凰湖又由21公頃的鳳凰湖公園圍合而成。方島的鳳凰湖公園定位為區級城市公園，服務主體為環湖路周邊居民。

教育配套：

商業配套：

醫療配套：

1、片區城市介面非常好，加上金茂的產品設計和物業服務，妥妥的“豪宅”感，居住體驗將明顯高於周邊，預計後期二手房溢價也較高。

2、交通極具優勢。未來11、12號線雙地鐵口，距離3、6、16號線較近，路網規整，景觀大道。

3、佔據方島核心位置，

130

萬方超級大盤，內部外部配套應有盡有。

4、精裝交付，中高階智慧科技住宅，豪宅的配置，改善的價格。

5、在售A5地塊是專案各區塊中位置最好的，主推108-125㎡改善戶型，

在保證舒適度的基礎上，很好地控制了總價。

6、樓市低谷期仍然沒怎麼降價，房產非常保值。

休閒配套：

1、房價居於片區天花板位置；

2、專案為科技住宅，後期居住成本相比周邊來說要高一點點；

3、片區教育配套稍滯後，小區規劃的小學，建設中。

NO. 4｜肆

方島金茂智慧科學城

是城市規劃者在四新的嘔心之作，金茂是帶著情懷和豪宅基因來傳道高階居住體驗的。說是片區最高價天花板，其實是金茂在武漢的首個城市運營專案，匠心獨運。中國金茂落子四新不單單是以煥新板塊住宅的；秉持綠色智慧、產城融合的理念致力於打造為全國一流的總部樓宇經濟示範區、健康優質生活區、現代服務業集聚區，煥新整個漢陽乃至大武漢。能接受

單價2萬，又追求較好的居住體驗，方島金茂智慧科學城是最明智選擇。