三問寶龍：建造商業綜合體你是認真的嗎？

如果要問中山人最期待的商業綜合體，中山寶龍城，一定榜上有名。

中山寶龍城，一座屹立於東區總部板塊的超70萬㎡地標級綜合體，集約27萬㎡精裝私邸、約9萬㎡大型購物中心、約2萬㎡主題商業街、約2萬㎡酒店式辦公等豐富業態於一身。

| 寶龍城鳥瞰圖

光看這些，你能感受到寶龍城於中山而言，確實是一個劃時代的商業綜合體，但，依然擋不住一波接一波的質疑聲。

中山商業多且密集，據贏商網統計，

僅2021年，中山預計新增商業體8座，

分佈在城區、南部、西北、東北、南部組團，競爭這麼激烈，寶龍憑什麼來分一杯羹？

同時，不少商業體開業後，運營大打折扣，人氣慘淡；

寶龍即使有實力建造一座70萬㎡地標級綜合體，但建好之後，誰去消費？如何盤活？

這些問題，一個比一個尖銳，但也直擊重點。

其實，寶龍城，也是無數綜合體的縮影，寄託著大家對城市進階的渴望；它的成敗，也在很大程度上，影響中山商業的進退，和岐江新城的未來。

所以，今天，房叔決定拿出真實資料，跟大家好好聊聊這些問題。

首進中山，憑什麼建70萬㎡綜合體？

不可否認，大家對目前的商業環境，信心的確不太夠；畢竟，

即使在市中心的超級綜合體，也可能遭遇滑鐵盧。

如石岐某廣場，寫字樓、購物中心、住宅都建好了，

但由於

招商能力不足

，開業好幾年，一直被大家吐槽人氣太差。

東區某商業體，背靠50萬

㎡

廣場，但開業後，

運營水平不夠給力，

沒有統一管理，對品牌篩選沒有高標準，在混亂的組合下，商場內部更像大賣場。

還有部分專案，拿地後7、8年，住宅賣光了，但

商業卻遲遲不見動工。

說到底，做綜合體比住宅難多了，住宅交付後基本萬事大吉，但商場和寫字樓交付後，萬里長征才走完前半段，

招商和運營，又是另一個大工程。

所以，建綜合體，更考驗開發商的綜合實力，高度的專業、充足的經驗和豐厚的資本，缺一不可。

而寶龍，作為在港雙上市房企，還連續10年進入中國商業地產前10強，它可以說是目前進駐中山的商業中，實力處於第一梯隊的品牌。

細看其履歷，你會發現，寶龍正是建造綜合體的“大家”，對於中山商業常見的問題，寶龍已經有完備的解決方案。

| 中山寶龍城效果圖

而寶龍，作為在港雙上市房企，還

寶龍建立超30年，如今，已在全國超50城落子超200個高品質物業；寶龍商業已佈局超130個專案，開業專案超70個。

（資料截止到2021年6月30日）

多個城市、多種型別的商業開發，必定為寶龍累積了豐富的案例庫，還有龐大的商業資源網路。

而寶龍，作為在港雙上市房企，還

而寶龍，作為在

（資料截止到2021年6月30日）

| 寶龍部份合作品牌

帶著這些豐厚的家底，即使到了一個新城市，面對新的難題，寶龍也能迅速反應，充分解決，甚至足以“降維打擊”。

港雙上市房企，還

● 首進中山經驗不足？

這些苛刻的要求，從根本上保證商場開業率和高檔次，也使

寶龍購物中心，往往開業即爆場。

| 杭州臨安青山湖寶龍廣場開業，破了片區記錄（圖源：臨安釋出）

而離中山最近的案例，還有珠海高新寶龍廣場。

珠海高新寶龍廣場預計今年11月27日開業，

截止目前，寶龍合作品牌超5000家，商戶品牌庫超7100個，戰略合作品牌逾140家，商業運營團隊逾6000人

。

而截止到8月中旬，高新寶龍廣場已有超200家知名品牌進駐，區域首店、主力店，寶龍自持藝術中心等，都已提前到位。

| 珠海高新寶龍廣場進駐品牌（圖源：

珠海高新寶龍廣

場

）

●怎麼扭轉中山商業的運營、招商問題？

瞭解寶龍的人都知道，寶龍的承諾說到就做到，一家商業體從拿地到開業，一般都不超3年。

寶龍商業模式，領先業內，旗下大部分的購物中心都為自持，在統一的招商和運營之下，還得達到一定出租率才能開業。

開業之前，計劃引進的

綜合來看，寶龍的底氣，來源於運籌帷幄的能力和超強的執行力，對於中山來說，70萬㎡的綜合體不常見，但對寶龍來說，這僅是造城版圖中的小小一角。

220餘家知名品牌，和其中超30％首進珠海的品牌，都得事先落實。

● 商業什麼時候才開建？開業時間會不會一直放鴿子？

假使寶龍城的藍圖能100%實現，那這就一定能保證2023年開業後，人氣爆場了嗎？

岐江新城還是一座新城，發展尚在起步期，哪來的人去寶龍城消費

？這座70萬㎡的綜合體，會不會空蕩蕩？

寶龍當然考慮到這個問題，所以，它步步為營，做好多手準備，每步動作，都踩準城市的發展節奏。

就專案自身來說，

而中山寶龍城，在今年1月6日拿地，今年7月就開放營銷中心；據悉，今年9月，其中的商業地塊還將正式動工，到2023年年底購物中心將開業！

這其中，27萬㎡精裝私邸、 3萬㎡酒店式辦公、五星級酒店、甲級寫字樓，本身都能產生龐大的消費人流，來盤活商業。

| 商務人群示意圖（圖源：視覺中國，已獲授權）

寶龍城的精裝私邸，將和商圈同期交付，預計將有2532戶家庭入住；若

再加周邊其他高階小區，預計還有超5000戶家庭入住。

假設每戶3口人，那將至少也有2。25萬人入住，

這些常

住人口，將構成最穩定的消費力。

另一方面，外部區位條件，同樣至關重要。

據悉，中山寶龍城購物中心為寶龍100%自持運營，統一定位、招商、運營和管理，以確保商業能高標準運營。

相比其他白紙起步的新城，岐江新城是在高度發達的城區內，再構建一個新中心，既有成熟度，也

有巨大的成長性，避免發展

空檔期的尷尬。

而中山寶龍城，毗鄰中山老城區，開車約十分鐘即可通達，足以輻射市中心有高消費力的人群。

（行車時間參考高德地圖）

| 中山寶龍城地處中山的心臟

更重要的是，岐江新城建設已全面開花，石岐總部45億總部配套，將在今年兌現；

東區總部也在今年邁入啟幕元年。

日前，東區濠江西路以南片區控股出現調整，

哪來的人氣，去支撐這麼大的商業體？

結合上邊控規圖看，東區總部將完美化身

這也意味著，規劃中的一系列地標叢集，科技研發總部、中山國際金融中心、影劇院演藝中心、藝術中心、會議中心、花園總部區、聯合設計大廈等，都將加速落地。

一個規模達70萬㎡的地標級綜合體，已是一座可以自我造血和生長的微型城市。

一幢幢超高樓，正象徵著岐江新城逐漸強大，也昭示著城市

的

信

心

和

雄心，而寶龍城的率先啟動，則像一個引子，帶動這個新中心走向啟幕元年。

| 總部高樓 圖源：中山日報

此外，阿丁萊灣區雙語學校正在動工，預計2023年全面投用；華僑城歡樂海岸，預計將在2023年開業……

看見了吧，超高層寫字樓、

超級文旅專案、商業巨無霸、大學校、體育館等各類地標級配套，都將在2023年集中兌現，彼時的岐江新城，將集一城氣象，華麗綻放。

寶龍城所在，為岐江新城，中山官宣的新中心。

它將率先吸納整個岐江新城的人氣，匯聚萬千精英。

如果你再以中山寶龍城為中心，延伸交通觸角，還會發現一個宏大的佈局。

專案周邊，三角快線、古鎮快線

（在建）

、坦洲快線

（在建）

、

世紀大道

（在建）

與火炬快線

（規劃）

環伺，5大快線輻射5大組團，未來虹吸各鎮區人流，帶來實打實的消費力。

還有，透過中山北站+中山站兩大TOD，會師

廣珠輕軌、廣珠中澳高鐵

（規劃）

、深茂鐵路

（在建）

、

廣州18號線

（規劃）

、深圳33號線

（遠期規劃）

5大軌道

，連結廣深佛珠莞等城市。

現在，你明白中山寶龍城的謀劃了嗎？

它算準城市爆發節點，佔定中山C位，再以一座恢弘的地標綜合體，率先收穫岐江新城紅利，再

匯聚全市人流，甚至虹吸整個大灣區的人氣。

把9宗宅地變為商業商務用地，建築限高最低120米，最高去到260米，並計劃新增就業人口2.2萬人。

“金融島”，金融活力坊、綜合科技坊、創智服務坊，都已定型。

訊息一出，不少粉絲都在問，現在行情這麼冷，寶龍的住宅，還值得入手嗎？東區的好產品這麼多，為啥要挑寶龍？

其實，任何房產都不能只看當下，市場也並不是靜止不動的，而是會隨著區域發展不斷變動，因為稀缺資源的附著，不斷產生分化。

而寶龍城的精裝私邸，早已超出了一般住宅的意義，它代表的是一種不可替代的CBD綜合體資產，和中山前所未見的地標綜合體生活方式。

| 效果圖

由此，石岐總部和東區總部將真正連成一片，超20座超高層樓宇，組合出一個CBD超高層寫字樓叢集。

東區總部調整控規後，板塊及其周邊宅地，就剩下寥寥幾宗，每一個席位，都可能是不可再生的資源。

再者，這次寶龍城推出的18層小高層，也是

而作為片區第一個商業綜合體，中山寶龍城，又挑準了2023年開業，

2023年開業，

寶龍的綜合體住宅，憑什麼在東區出頭？

視線毫無遮擋，你將最近距離感受這個地標級綜合體的繁華。

以後，住在這裡，你的生活是這樣的。

工作日，不用堵車，走路到寫字樓上班；中午回家吃媽媽牌紅燒肉，還是熱騰騰的；週末帶家人到隔壁的五星酒店嘆早茶，還可以到商場買買買。

| 效果圖

興趣來了，還可以到藝術中心，享受一場世界級的藝術盛宴；舉目延伸之時，更將把整個岐江新城的崛起，收於眼底。

| 效果圖

隨著時間推移，你或許還會驚歎於自家物業的爆發性。

縱觀全國，最有能量的專案，往往不是純住宅，也不是純甲級寫字樓，而是位於CBD的城市綜合體。

參考北上廣深，同一地段，對比非綜合體物業，

接下來，寶龍城的大動作，是首推精裝私邸，建面約96-102㎡低密小高層單位。

以深圳灣一號為例，其一套203㎡單位月租達6。8萬！但約500米之隔的蔚藍海岸，一套100㎡單位租金不過1。2萬。

一方面，中山寶龍城，將是入席東區總部旁，佔位城市金字塔資產的稀缺機會。

這樣的物業，你並不需要擔心它未來的價值，反而要擔心，你能不能搶到。

參考珠海高新寶龍廣場，2020年8月首開，不到8個月時間即清盤，

房價從2。5萬/

㎡漲到

2。8萬/

㎡

，到

清盤時，仍有700組客搶244套房。

| 珠海高新寶龍廣場清盤現場，人氣爆棚

現在，可以預見的是，中山寶龍城，也將是一場沒有懸念的熱銷。

更何況，產品設計也足夠驚豔，

東區總部目前唯一的低密小高層產品，加上一字型板樓設計，這種舒適度，或者將是片區最優配置。

每一項，都比市面產品做出了升級。

左右滑動檢視戶型圖，依然為：96

㎡

、102

㎡

最後，提醒大家，

另一方面，這次主推的小高層，位於精裝私邸組團的最前沿，也是整個中山寶龍城的中心。

目前，有很多人摩拳擦掌，躍躍欲搶。

別忘了，

這批小高層與澳門街僅一路之隔，對望寶龍廣場和300米超高層塔樓，

兩年後開業，這就相當於一顆定心丸，給市場投下了高成長的預期。

如此背景下，首開的價格往往是最驚喜的，誰搶到誰就佔了先機。

| 現場人氣