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實地探訪底層資產 第二批公募REITs近日發售

2022-01-24由 投資快報 發表于 畜牧業

底層資產為什麼叫底層

第二批公募REITs將於近日啟動發售,在首批REITs的可觀收益吸引下,不少投資者翹首以盼。

近日,中國證券報記者實地探訪本次獲批的建信中關村產業園封閉式基礎設施證券投資基金(簡稱“建信中關村REIT”)的標的資產——位於北京市海淀區中關村軟體園內的互創中心5號樓、協同中心4號樓和孵化加速器,瞭解在實際運營層面中的租戶穩定性、租金收繳率、現金流等情況。

實地探訪標的資產

建信中關村REIT的底層標的資產包括中關村軟體園的互創中心5號樓、協同中心4號樓和孵化加速器三棟樓,三棟樓建築面積合計達16。68萬平方米。中關村軟體園聚集了百度、騰訊、新浪等700多家國內外知名IT企業總部和全球研發中心,區域產業聚集效應明顯。在我國所有大產業園區中,可歸屬為一線城市核心物業型別的資產非常稀缺,尤其是實現了科技產業聚集的產業園,這也是中關村軟體園最大的優勢之一。

中國證券報記者到達孵化加速器這棟樓時已是下午六點左右,樓下停滿了各類代步工具。走進樓裡,一樓可見不少即食便利店,比如星巴克、賽百味等。樓內建築面積超5萬平方米,透過樓層指示牌可以看到,出租率相對飽和。中國證券報記者在參觀時發現,幾乎每層每個辦公區都亮著燈,既有初創型企業,也有龍頭知名企業。

第二站探訪的是互創中心5號樓,建築面積達8萬多平方米,包括A、B、C、D四個區,一樓喜茶店門口堆滿了外賣紙袋,除了外賣小哥,偶爾還有穿格子衫的程式設計師手捧飲料杯進出。整體樓宇建築頗具設計感,中國證券報記者在一樓和三樓等樓層看到了科大訊飛、國盾量子、能科股份等公司。據相關負責人介紹,互創中心5號樓以人工智慧、量子通訊、工業網際網路、移動網際網路、大資料為核心聚集方向。

到達第三站——協同中心4號樓時已是晚間七點多,大樓燈火通明,樓下停放了大量共享單車,顯然還沒到程式設計師們下班的時間。協同中心4號樓建築面積有3萬多平方米,由度小滿及其關聯公司整租。

現金流穩定

公募REITs實現公募基金持有非上市公司股權,取得基礎設施專案完全所有權或特許經營權,當前已獲批的公募REITs可分為特許經營權類和產權類。公募REITs透過對標的資產的長期持有,以期獲得專案租金、收費等穩定現金流,並將每年90%以上的可供分配金額分配給投資者。因此,出租率、租金以及平均租賃期限等成為標的資產的重要評判指標。

資料顯示,互創中心5號樓、協同中心4號樓和孵化加速器三棟樓,2021年6月末的出租率分別達到90%、100%和99%。這一資料遠超其他同類產業園。整體來看,三棟樓的總租戶有69家,平均租賃合同期限為2。93年,平均出租率達95%,資產估值合計30。73億元。

具體來看,截至2021年6月,互創中心5號樓當月租金收入約904萬元,上半年營業收入達到5445萬元,經營淨現金流約4080萬元;租賃合同加權平均期限約3。34年。共51家租戶,以網際網路等高科技企業為主。協同中心4號樓出租率100%,平均租金水平173。45元/月/平方米,租金增長率為每兩年增長5%。從歷史營收和經營現金流來看,今年上半年營收約2241萬元,淨現金流約1621萬元。而作為優質企業聚集地的孵化加速器,部分租戶在租賃期內合同租金每年將有2%-5%的增長,今年上半年營收約3583萬元,淨現金流約2811萬元。

中國證券報記者瞭解到,租戶若要退租會提前通知園區,園區會提前尋找安排下一位租戶,空置期較短。實際上,有不少企業希望入駐,園區內處於“一房難求”的狀態。“現在處於供不應求的週期。”上述相關負責人表示。

至於租戶的收繳率,三棟資產中大多數租戶的收繳率非常及時,而且對於重要的現金流提供方,園區還會進一步核查現金流。

資料顯示,專案在2018年-2020年,分別實現營業收入1。76億元、2。14億元、2。02億元,經營淨現金流1。22億元、1。59億元和1。37億元。