紅星圓桌|房貸利率多次下調，年輕人要不要提前還貸？專家為你支招

日前，根據央行對外公佈，1年期LPR（貸款市場報價利率）較上月下降5個基點，5年期以上LPR較上月下降15個基點。今年內，5年期以上LPR已累計“降息”達35個基點，這一下降力度創下年度紀錄。

據中指研究院統計，今年前7月，全國多地出臺促進樓市回暖的措施，如放鬆二套房貸款政策、最佳化或取消二手房指導價、取消限購限售等。在這一背景下，一個新興現象悄然出現並引發討論。那就是在目前的政策和市場訊號下，揹負房貸的人們，到底要不要提前還貸？

日前，紅星新聞邀請到北京大學國民經濟研究中心主任蘇劍、上海金融與發展實驗室主任曾剛、易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進三位行業內資深研究者共話房地產政策與環境，共同探討在房貸利率下調後，提前還貸是否是一個更好的選擇。

↑創意圖 據視覺中國

▶悄然興起提前還貸潮？

普通大眾原則上不用考慮提前還貸

“（提前還貸的）討論之所以會出現，是有資料做支撐的。作為一個宏觀行業的資料，它應該是很多年來第一次出現。” 上海金融與發展實驗室主任曾剛說道。

曾剛口中的支撐資料，即居民中長期貸款的統計資料。據多家媒體今年3月的公開報道，中國人民銀行釋出的2022年2月份金融統計資料報告顯示，以按揭房貸為主的居民中長期貸款在15年來首次出現負增長，減少459億元，隨即引發熱議。

曾剛告訴紅星新聞記者，中長期貸款主要是指按揭，統計資料說明按揭貸款是在淨減少的，銀行按揭貸款的餘額是在下降的。“這些資料背後，除了自然到期的因素，肯定也有提前還貸的因素。”曾剛說。

負增長的居民中長期貸款反映了部分居民做出了提前還貸的選擇，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進強調，提前還貸絕非主流做法。“真的去提前還房貸的人有自己的考慮，普通大眾原則上是不用去考慮去提前還房貸的。”嚴躍進說道。

嚴躍進表示，能提前還貸是好事，說明還有錢。但現在主流的做法不應該是提前還房貸，而是延期還房貸。

嚴躍進、曾剛、蘇劍三位專家不約而同地表示，選擇提前還貸的人群，背後有著不同的動因。

▶如果沒有更好的投資機會

提前還貸比把錢閒置更明智

北京大學國民經濟研究中心主任蘇劍提出，要不要提前還貸，需考慮的一個重要因素，就是財力問題。與之相關的，是在有財力的情況下，是否有更好的投資機會。“如果沒有更好的投資機會，把一筆閒錢放在那裡，卻給銀行付房貸利息，這本身就不明智。”蘇劍說。

嚴躍進也同樣觀察到了將提前還房貸與理財收益做對比的現象。“有人認為（眼下）理財的收益不高，不如把房貸給還回去，這樣考慮也是對的。”

曾剛認為，當借款人現金流相對比較充裕，當下理財收益顯著低於貸款利息的情況下，選擇提前還款，從資產配資的角度有其合理性。

但對於“認為房貸利率高，想提前還”的還貸心理，嚴躍進表示可以“稍安勿躁”。嚴躍進說道：“理論上講，房貸利率每年調一次，即使現在比較高，明年也會跟著調的。 ”

在還款能力之外，蘇劍表示另一個影響提前還貸的因素是“契約精神”。蘇劍認為，只要契約允許選擇（提前還貸），財力也合適，提前與否完全是個人選擇問題。其中，契約精神便是當前存在部分提前還貸行為可能涉嫌違約的情況。

▶提前還貸應根據自身情況

儘量避免合規方面的風險

嚴躍進告訴紅星新聞記者，部分提前還貸人群存在違法套利目的。“有一些人有不太好的心思，比如說把房貸還掉以後把房子拿來做重新抵押，抵押以後去套取一些經營貸的利率。以前有人質疑這是不是打擦邊球，我認為這不是擦邊球，可以明確講是違法的。”嚴躍進說。

嚴躍進提出，如果讓經營貸的資金流入到房地產領域肯定是不行的。“現在（使用）房貸的基調是多貸，而且利率再進一步降低，而還有配套政策，因此要堅持用好房貸。”嚴躍進說。

曾剛也對違法套利行為有著相似的觀察。“因為目前其他型別的貸款（如經營貸）利率低於按揭利率，在一些中介的配合下，借款人用經營貸來變相置換利率較高的按揭貸款，這實際上是一個貸款的重置。”

曾剛表示，這種重置，如果簡單地算利息賬，似乎有其合理性。但在目前的監管環境下，這屬於經營貸的資金變相流入房市，有一定的合規風險。此類操作，在2021年上半年之前都查得很嚴，實踐當中監管進行了大量的處罰，給金融機構和客戶都造成了一定的風險。 “當然，這種操作空間之所以存在，說明我們的按揭貸款利率定價不盡合理，相對於風險更高的經營貸有一定的高估，所以未來按揭貸款應該還會有一定的空間。”曾剛說道。

曾剛建議，在這樣的背景下，年輕人應從長計議。為避免合規性風險，可以等待未來按揭利率的進一步調整，而不要因短期的利差而埋下長期的風險隱患。

紅星新聞記者 吳陽 實習記者 王辰元 北京報道

責編 鄧旆光 編輯 郭莊