樓盤爛尾，業主能否停貸

停工、施工真假難辨

最近爛尾樓盤業主釋出“強制停貸”告知書的數量在逐漸增加，波及範圍已涉及江西、湖北、河南等多個省份，大有全國蔓延之勢，建設銀行、興業銀行等金融機構就業主停貸問題釋出宣告稱所涉及個人貸款業務的金額佔全部業務的比例較低，不會影響銀行的業務穩定。

筆者作為爛尾樓的業主，對於開發商挪用監管資金導致樓盤爛尾有著非常大的憤恨，但是對於是否強制停貸卻抱著謹慎的態度。

買受人如果採用按揭貸款的方式購房，就會產生兩種法律關係，一種是商品房買賣合同關係，一種是借款合同關係。兩種法律關係的主體也不相同，商品房買賣合同關係中的主體是買受人（業主）和出賣人（開發商），借款合同中的關係是借款人（業主）和出借人（銀行）。銀行和開發商之間是基於業主作為紐帶而聯絡在一起的（也包括開發商與銀行就個人住房貸款達成合作），業主借款後，銀行受業主委託將借款轉給開發商完成業主付款，按照一般的要求，銀行應該將借款轉入開發商在銀行設立的資金監管賬戶，並對符合支取條件的開發商支付監管資金用於工程建設。

但現實中，很多貸款銀行將業主的借款並未支付至開發商設立的監管賬戶，而是支付至了開發商在銀行的其他非監管賬戶中，還有的銀行按照約定將借款資金支付至了監管賬戶，但是並未按照法律規定嚴格稽核支取資金的條件，基於上述兩種或其中的一種原因造成了監管資金失控，樓盤爛尾的情況發生。

那業主是否可以基於樓盤爛尾而認為“房財兩空”進而停止向銀行還款呢？答案當然是否定的。在商品房買賣合同繼續履行的情況下，基於買賣合同形成的借款合同也應繼續履行。因為銀行已經按照借款合同的約定將借款支付給了借款人也就是業主，完成了借款合同約定的主要義務，業主就應該按照合同約定履行還款義務，如果不履行義務，銀行有權按照合同約定、法律規定要求借款人承擔違約責任。梳理至此，可以得出結論，業主在商品房買賣合同繼續履行的情況下，“強制停貸”是違反借款合同約定的一種違約行為，該種行為是不受法律保護的。

既然不還貸款是違約行為，那目前網路上流傳的業主強制停貸的行為是基於什麼依據而做出的，其實分析已經宣佈強制停貸的樓盤會發現一個共性，那就是業主認為貸款銀行違反約定將業主借款轉入開發商的非資金監管賬戶或者違反法規規定將不符合支取條件的監管資金撥付給了開發商，進而造成專案無後續資金支撐，工程停工，樓盤爛尾，銀行的行為與樓盤爛尾之間存在因果關係，所以業主以強制停貸為理由，要求銀行追回建設資金，開發商復工復產。

筆者認為如果銀行確實存在上述兩種行為最終導致樓盤爛尾的，銀行違約在先，應該就違約行為產生的後果承擔相應的責任，但是如果銀行不存在違約，而業主強制停貸的行為就是對借款合同履行的實質性違約，銀行有權按照借款合同約定要求業主承擔違約責任，包括採取計入徵信、拍賣抵押物等的救助措施。

從法律角度分析，按照《最高人民法院關於審理商品房賣合同糾紛案件適用法律若干問題的規定》第二十條“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支援。”

從上述規定可以看出，如果商品房買賣合同被解除的，買受人（業主）同時要求解除貸款合同的，法院也會支援。所以業主要想停貸，就需要先解除商品房買賣合同，然後解除貸款合同，這樣業主就可以合法的停貸了。

同時上述司法解釋第二十一條第二款也規定“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。”按照此條規定，解除商品房買賣合同和貸款合同後，出賣人也就是開發商應該將首付款和購房貸款分別返還給業主和銀行，並支付利息。所以業主要想合法停貸，就需要先解除商品房買賣合同，而滿足解除合同的條件有兩種途徑，一種是雙方按照合同約定解除合同，一種是按照法律規定解除合同。

按照合同約定解除合同，要根據自身的合同約定確定是否滿足解除合同的條件，我們現在來討論法律規定的合同解除情形，按照《民法典》第五百六十三條的而過規定“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。以持續履行的債務為內容的不定期合同，當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。”按照上述規定，樓盤爛尾導致合同目的不能實現，或者延遲交房，經催告後在合理期限內仍無法交付的，則業主均可按照合同約定和法律規定來主張解除合同。

綜上所述，筆者認為業主強制停貸是否可行，要根據實際情況分析確定，如果銀行存在上述兩種行為的，銀行違約、違規在先，業主可以以此為理由要求銀行承擔相應的責任，請求在交房前停止還貸，甚至要求銀行賠償損失，但如果銀行不存在上述兩種情形的，業主要想停貸，應透過先解除商品房買賣合同，再解除借款合同的方式停止還貸。

另外，計劃停止還貸的業主也需要考慮，解除合同後開發商是否有能力將首付款返還的問題，筆者認為基於爛尾樓盤開發商的經營狀況，一般是不具備返還能力的，所以如果爛尾樓盤的商品房沒有增值潛力的，筆者認為業主及時止損也是不錯的選擇，尤其是三四線城市的房產如果出現爛尾情形，建議還是及時解除合同，停止還貸也不失為一種明智的選擇。

本文觀點僅代表筆者個人觀點，讀者決策前應結合現行法律規定、以及個案的具體情況綜合決定。