閩侯上街“新房專案”全解，福州剛需選房終於不再茫然！

新房系列第1期（請提前關注、收藏、轉發）

系列宗旨：以板塊為單位，全面對比剖析板塊不同的新房專案，學會掌握整體的認知意識。

知事心聲：不唱空、不唱多，以切實幫助購房者解決疑難為宗旨，讓讀者都能做到學有所獲。

本 文 約2300字 閱 讀 需 要 6min

01

板塊介紹

4月29日，歷時4年多的福州“兩洪橋”終於全線通車，引來不少人群的陣陣歡呼之聲。“兩洪橋”的通車不僅只是意味著交通上的便利，更是進一步促進了閩侯上街融入福州主城區的步伐，與福州爭創國家中心城市的新一輪發展規劃相向而行。

閩侯上街板塊有著先天的人口資源優勢，雖然上街鎮人口總量才85437人，但背後卻有超20萬的大學城師生群體支撐著

，暫且不論最終能否全部轉化為上街的常住人口，但是對於板塊經濟的發展的助力卻是不可小覷。即便只是1%-2%的轉化率，也能催生出2萬到4萬的人口住房需求，並且是每年每年的兌現，源源不斷，對板塊樓市形成有效託底。

再加上閩侯本就承擔著主城區剛需外溢的作用，對於首付嚴重不足的人群，不是你願意不願意，只是不選閩侯又能選哪裡？

而上街與高新區更是憑藉著先天的地理優勢，不僅有地鐵之便，現如今更有兩洪大橋的支撐，從上街到鼓樓的通行時間最快可縮短至五六分鐘，大大降低了剛需家庭的通勤成本，上街樓市藉此又多了一份力量。

02

板塊新房

經過統計，上街板塊目前在售與待售的樓盤共4個，咱們今天便立足於該板塊，一起來剖析這些新盤的優勢與不足，以便作出準確客觀的判斷。

1、保利閱雲臺

2、恆榮九州悅城

3、大唐書香世家

4、禹洲朗廷灣

壹|保利閱雲臺

該盤雖然位於十大美食街，地處高新區地界，但卻隸屬於閩侯上街

。因此比較尷尬的地方就是，即便買了閱雲臺的房子，估計也沒機會劃片到高新區實驗小學跟建平中學，大機率要回到兩三公里外的上街小學，或者就是就近的蔗洲村小。

再者呢，該盤一直都是高喊著地鐵房以及湖景房，但是作為購房者一定不要只停留在宣傳單上，抱以太高的期待。因為所謂的地鐵房，步行距離其實也要將近540米，這點還算靠譜，但要說湖景房呢，我認為比之萬科又一城，後者明顯更符合。

雖然目前還未開盤，可根據去年土拍的銷售指導價20837元來看，出入應該不會太大，

但是作為毛坯交付，我認為這價格差不多也到頂了。樓層低的、後排不看湖的樓棟戶型，我認為只能在19000左右徘徊才算合理。

因為加上每平方至少兩千的裝修成本，其實就已經到了兩萬一二的單價了。

那麼勉強還是可以接受，

如若還超過這條線，我認為倒不如選擇價格相近的又一城與寰宇天下，同樣純商房，同樣人車分流，同樣地鐵房，人家還隸屬於高新區

，劃片高新區實驗小學與建平中學，明顯有過之而無不及，何必去多花冤枉錢呢！

貳|恆榮九洲悅城

九洲悅城這個盤，要我說的話，缺點明顯是比較多的。

地理位置太偏，交通出行不便，商業配套不足，距離最近的地鐵上街站約2.4公里，距離最近的商業綜合體東百永嘉天地約3.2公里，教育劃片也只是普通的村小。

相比以永嘉天地為中心的上街二手房，以及以錢隆城為中心的幾個二手房樓盤，它們在交通配套方面都佔盡了優勢。

並且該盤還不是純商房，總共7棟小盤，其中安置房就佔了3棟，佔比高達43%

。這點上相比閱雲臺、朗廷灣這兩個新盤，該盤已經就佔據了下風，跟上街的二手房次新房相比同樣也是，在上街這種剛需滿布的板塊，純商房只算是基本的配備。

好在有一定的自知之明，開盤價格並沒有定得太高，大概1萬6左右。但是你要問我這個價格算便宜嗎？我只能說與其本身價值相對等，還沒達到高性價比的地步，畢竟算上裝修成本也到1萬8以上了。

按照這個價格永嘉天地是買不到，但是錢隆城、錢隆學府一帶買個裝修好的3房倒也不難，只是首付預計會多個七八萬左右，看自己能否承受。

叄|大唐書香世家、禹洲朗廷灣

書香世家與朗廷灣，同樣都是從2019年左右開始開盤的，至今陸陸續續得還剩一些尾盤在售，雖然二者並非同一品階，但畢竟都是少量尾盤，所以還是放在一起做個簡單歸納總結就好了，

實在有便宜就去撿，沒有的話建議千萬別去碰。

書香世家

主打的是65-107的戶型，但據我瞭解，目前還有88的跟107的戶型在售，也就是說該盤去化最成功的還只是六七十平的極限剛需房。為什麼？因為該盤與九洲悅城有太多相似之處，首先小區商品房佔比還不到5成，其次在商業、交通、教育等配套方面同樣不佔優勢，極限剛需才會考慮，

如果價格有到1萬5以內蠻考慮，否則就算了。

而

朗廷灣

目前只剩下部分別墅在售，要我說，該盤最大的問題倒不是什麼地鐵，什麼吵鬧，什麼商業配套，這些忍忍也就算了。難就難在小區的管理問題，開盤之初就被各種投訴捆綁車位，引發不滿，如今交房了，又因為高層與別墅之間的分割問題，違規圈佔公共綠地和地下室。

搞得業主們也是頭疼不已，所以建議能躲多遠躲多遠。

03

對比選擇

對比四個新盤，首推保利閱雲臺，但可以結合又一城和寰宇天下一起看

，這兩個品質與之相近，可以綜合首付預算以及教育配套做最終選擇。

其次是九洲悅城與書香世家，這兩樓盤有太多相似之處，選擇的理由只有一個，那就是價格要夠低。

同時可以對比錢隆城、錢隆學府、陽光理想城、博仕後官邸等價位相近的二手次新房，選擇裝修好的，能拎包入住的。

禹洲朗庭灣我說過了，價格不低，治理太亂，開發商口碑欠佳，建議就算了。