“高階盤”最後的掙扎!均價2W+的光谷TBD尚在萌芽|板塊價

編者按：

四季度已至，各大樓盤開啟“降價促銷”模式，堪稱一年中房企“廝殺”最慘烈的時期，也是買房撿漏的好時機。如何在眾多樓市板塊中，選到自己中意的樓盤？搜狐焦點武漢站特別推出《板塊價值論》系列報道，全景剖析武漢樓市各大熱門板塊，幫助購房者全面瞭解各大板塊價值。

搜狐焦點《板塊價值論》系列報道之光谷中心城板塊：在光谷眾多板塊中，近些年熱度最高的當屬光谷中心城板塊。依據《東湖國家自主創新示範區總體規劃》顯示，東湖示範區將形成“一軸六心”的規劃結構，

光谷中心城將作為綜合服務區承擔主中心的功能，魯巷為副中心，同時，在花山、左嶺、流芳和牛山湖建設四大支撐中心。

10月27日，中國光電子產業領域最高級別專業展會-——第十八屆“中國光谷”國際光電子博覽會暨論壇在光谷中心城舉行。會上籤約了27個重大光電子產業專案，總額306億元，創下歷屆光博會簽約額新高。這意味著光谷中心城的科研實力再上臺階。《板塊價值論》系列報道第二篇，帶您走進未來的光谷新星——光谷中心城板塊。

地處黃金道，坐擁尖端科研產業

光谷中心城因產城融合而生，以光電子產業為名，這裡聚集著42所高等院校、56個國家及省部級科研院所、66名兩院院士、20多萬科研技術精英以及80多萬在校大學生，得天獨厚的政策、科教與人才資源優勢，無疑為光谷高新技術產業的發展奠定了堅實根基。

小米總部

以關山大道為中軸，東至光谷大道，沿線集聚國內外高精尖科研產業力量，小米、霍尼韋爾、華為、萬科、西門子、中建等世界五百強企業及鐵四院、江漢石油、湖北中煤等19家企業總部角逐該地；除此之外，小米科技、省廣電集團、海蘭信、國信映盛、盛視科技等一批網際網路領軍企業相繼落戶。

西至民族大道，沿線高等院校、特色商圈，創意產業園與高階服務業、金融業齊聚一堂，西邊區域相比東邊發展更為成熟。由於承接到關山一片的經濟利好，濃濃的都市煙火氣使得這裡成為青年人逐夢的天堂。 它的產業意義對於光谷而言，早已蛻變為脊樑般的存在。

四橫兩縱，交通升級進行時

光谷中心城，地處光谷地理中心、“黃金十字軸”節點。其規劃建設“四橫兩縱”六條地鐵線及五條有軌電車，可便利通達城市主要綜合交通樞紐。

目前，區域內地鐵11號線已經建成，地鐵19號線正在建設中，預計未來還規劃有13號線、24號線、29號線、30號線。其中有軌電車規劃T2、T3、T4、T5和T6共5條，目前T2已建成。未來高新大道後期會改造成快車路，雙向各六車道。關豹高速會進行東移，原道路改造成高新三路快車路。同時，包含多條BRT規劃。

就現狀來看，實際的建設速度跟不上規劃速度，多數新建樓盤多與地鐵相隔距離較遠，同時大型的交通線路規劃的落地需要時間，長年累月的修路工程阻礙了正常行車。可期待的是規劃真正落地後的另一番景色。

TBD照進現實，驚豔尚需時日

在此之前，光谷中心城始終是以高新技術產業成名，雖然部分承接了部分關山的經濟利好，但配套以及商業規劃卻仍然處於不完善階段。當武漢TBD的目標照進了這片曾經一心搞科研的“荒地”，尚且需要2~3年的時間醞釀。

首創奧特萊斯

中建科技產業園

高新大道沿線相繼引進中糧大悅城、首創奧特萊斯、龍湖天街等商業綜合體3個，湖北奧體中心、驛山高爾夫等體育休閒專案5個，長江文創產業園、長江數字文化中心、武漢數字傳媒服務產業基地等文化創意專案3個，

預計在2023年全面建成。

在全武漢市，打著燈籠找“這條街最靚的仔”，也找不出這樣全明星陣容了。然而，目前現狀是，走在高新大道上，隨處可見的修路圍欄，冷清的地鐵站，稀落的高樓大廈以及商場荒涼的人氣。

人煙稀少的地鐵站

氣勢恢宏的光谷會展中心

區域內，同濟醫院光谷院區、湖北省婦幼保健院光谷院區兩所三甲醫院現已建成投產，光谷國際醫院、光谷同濟兒童醫院預計將在2022年交付使用。

規劃是來了，但落地尚需時日，預計經過3~4年的沉澱，這裡或將成為三環外唯一最繁華、聚集高階人才最多的地方，或將打破地段的環線概念。

3刷地王，樓市未來可期

光谷中心城的樓市完全不是被烘托出來的，而是自驅式的發展。

首先，老城地塊稀缺，新城承接利好，

今年1-8月，光谷的新房成交了19248套，佔武漢市新房成交總量的14。2%，也就是說在武漢每賣出100套房，有14套都來自這裡。

資料來源於官網整理

作為一個產業實力雄厚，樓市卻尚在萌芽的“新城”，不僅是購房者看好這裡，開發商也喜歡扎堆在這裡，今年光谷更是憑藉一己之力3次重新整理地王單價，樓面價直逼2w+/㎡。剛剛過去的9月土拍，光谷中心城更是成為首場唯一溢價板塊。

資料來源官網整理

對於發展相對完善和飽和的關山、魯巷區域，光谷中心城著實是一塊待開採的“寶地”。如今當規劃逐步落地，配套硬傷正在被解決，作為未來光谷主城的它自然而然承接了大部分利好。成為周邊置業者的擇優選擇。

其次，板塊定位高階，多為豪橫港企。

目前光谷中心城在售樓盤多為改善大戶型高階盤，備案價格均在2W+，投資房企多為做高階盤的港企。但美中不足在於樓盤是賣完了，但周邊配套依然沒趕上規劃進度。

目前區域內少量在售熱盤如下：

佳兆業與德商聯合打造的翡麗天璽專案，以高階改善盤為主，一層均為高階休閒會所，二層開始為住宅區，精裝價格一度漲到29000元/平，拿下區域單價地王。目前專案樓盤距離地鐵站大約1公里，目前出行仍存在不便。

翡麗天璽周邊實景圖

瑞安與中信泰富聯合打造的光谷創新天地，擁有佔地面積128萬方的商業綜合體。力圖將休閒、娛樂、生活三者融合，規劃創建出另一個“武漢天地”。目前即將開盤房源為3號房，前期屢開屢罄，去化率一直不錯。但目前樓盤周邊的商業配套尚處於完善當中，房子卻已經賣到了第三期。

光谷創新天地周邊實景圖

最後，購房群體趨年輕化，多為新武漢人，

經過調查發現，在購房群體中呈現出普遍年輕化態勢，消費的主力軍多是25歲~40歲之間，年輕化的購房群體更符合新城區發展的有機態勢。另外，購房群體比較集中化，從事網際網路的科研人才居多，“新武漢人”成為區域內的購房主力。由此，區域內的樓盤也更趨向於以娛樂、居住、休閒合一的高階設計為主。

總體而言，光谷中心城作為光谷的外溢板塊，自規劃起，熱度一直居高不下。高精尖產業的奠基、宏偉的設計藍圖賺足了大眾眼球。樓市也從兩年前的偏剛需腰身一變成偏改善的高階大戶型，房價翻了一番。成為了周邊網際網路高收入者們的置業首選。

這裡兼具產業與城市功能，伴隨魯巷、關山等老城發展的飽和，這裡有了更大的發展空間。

目前區域內最大的問題在於發展滯後，房子是建起了，配套卻遲遲沒跟上。但伴隨著後期規劃的落地，配套硬傷被解決，成為光谷主城僅僅是時間問題。

撰文編輯：杜佳晨