一個沭陽民企的兩難選擇：合同中約定的土地又被鄉政府賣給他人我應該繼續繳納分期款嗎？

雖然二審也輸了，但沭陽龍福工貿有限公司經理臧兆建仍覺得自己比竇娥還冤。“茆圩鄉政府一地二賣，違約在先，怎麼最終是我違約了呢？”

11月1日一早，臧兆建就攜帶一大摞資料來到報社，他對經濟導報記者表示：“我向新聞媒體反應這件事，只是希望媒體能將判決書及相關的合同、證據客觀地擺出來，讓大家當做一個經濟案例看一下，別重蹈我的‘覆轍’”。

響應地方招商引資，遠赴他鄉投資建廠

臧兆建說，自己是江蘇連雲港東海縣人，2011年11月，經朋友介紹，他和妻子來到宿遷市沭陽縣茆圩鄉投資辦廠。當年11月18日，作為鄉政府招商引資專案，他妻子（乙方）與茆圩鄉政府（甲方）簽署了《投資協議》，雙方約定：本次招商引資專案為“沭陽龍福工貿有限公司”，產品為針織、服飾等，固定資產投資總額為1000萬元，註冊資金為200萬元。

協議約定，甲方整體出讓標準化廠房一棟面積6890平方米給乙方，出讓金額為350萬元。合同簽訂3日內乙方付廠房出讓金50萬元，倉房交付使用後乙方支付50萬元，餘款250萬元待乙方正常生產後甲方協助乙方協調銀行融資，融資到位後乙方一次性付清。

該協議還約定，茆圩鄉政府在收到出讓金100萬元後，在3個月內為乙方辦理土地使用證、房產證。而乙方固定資產投資額應保證達到協議投資額，首期固定資產投資不得低於1000萬元。

2012年1月16日，臧兆建以其妻子名義按約定成立了沭陽龍福工貿有限公司，並向茆圩鄉政府支付了100萬元分期款。隨後開始進駐廠區，投資建設運營。

2012年3月11日，龍福工貿透過招拍掛摘牌了廠房用地的使用權。

2015年1月14日，茆圩鄉政府與龍福工貿又簽訂了《補充合同書》，雙方約定：對乙方所欠的250萬元，在甲方未能為該廠房辦理房產證、土地證的情況下，乙方分期付款給甲方，2015年6月底前繳60萬元，2015年12月底繳60萬元，2016年6月底繳60萬元，餘款於2016年12月底前繳清，屆時具體測算甲方應返還給乙方的稅收獎勵，用於衝頂部分欠款，多退少補。

茆圩鄉政府在《補充合同書》中承諾，乙方按時繳納前兩期共120萬元欠款前提下，一個月內為乙方辦好廠房土地證和房產證。

土地被他人摘牌後，拒絕繳款被起訴

但補充合同簽訂後，龍福工貿並沒有按約定分期支付款項。龍福工貿稱不繳款的原因，在於2015年6月準備按補充合同約定繳納首期60萬元欠款時，發現沭陽縣國土資源局已經於2014年11月6日透過招拍掛形式把合同中約定龍福工貿購買的土地，出讓給其他自然人陳士軍，而且公司資訊中明確表示“該宗地雙方已簽訂成交確認書，在30日內簽訂出讓合同，相關事宜在合同中約定”。

臧兆建對經濟導報記者表示，縣國土資源局的公示表明，茆圩鄉政府在與龍福工貿簽訂《補充合同書》之前2個月，在公司毫不知情的情況下，已經把公司廠房用地賣給了陳士軍，明顯屬於一地兩賣。而且在賣給陳士軍之後，繼續與龍福工貿簽訂《補充合同書》，約定把廠房用地轉讓給龍福工貿，這帶有欺詐的性質。“在知道廠房用地已經賣給其他自然人的情況下，我不可能繼續交錢給鄉政府，否則拿什麼來保障公司的權益？”

2016年8月15日，茆圩鄉政府一紙訴狀將龍福工貿告上沭陽縣法院，要求解除二者之前簽署的《投資協議》及《補充合同書》，並要求龍福工貿賠償損失（房屋使用費用）每年27。56萬元。主要理由有兩點：一是龍福工貿沒有按《補充合同書》如期支付餘款，二是該公司的實際投資規模遠低於合同約定規模，且長期處於停產狀態。茆圩鄉政府認為，龍福工貿已經構成根本違約，而且缺乏履約的誠意和實力。

2017年4月20日，沭陽縣法院作出《民事判決書》，認定龍福工貿違約。判決雙方解除合同，龍福工貿將廠房騰空還給鄉政府，並從2012年1月22日起，每年支付茆圩鄉政府17。225萬元的租金損失。

對於2014年11月6日陳士軍透過招拍摘牌廠房用地並確認成交有效一事。沭陽縣法院認為，陳士軍取得該地塊土地使用權證的日期為2015年11月17日。陳士軍向沭陽縣法院表示，“我僅是鄉政府的代表，土地及房產產權都屬於茆圩鄉政府。”

個人能代表政府持有土地證嗎？

2017年9月22日，二審法院——宿遷市人民法院駁回了龍福工貿的上訴，維持了一審判決。在二審中，龍福工貿向宿遷市法院提交了南京公證處所做的公證書，保全了陳士軍2014年11月6日土地摘牌及確認記錄。宿遷市法院認可了該證書的真實性，但不認可其關聯性。該院認為，公示不能等同於實際過戶，陳士軍的實際過戶日期應為土地使用證的核發日期，即2015年11月17日。因此，判斷茆圩鄉政府是否存在違約行為，應以合同約定為準。陳士軍2014年11月的土地摘牌及成交確認記錄，尚不能證明茆圩鄉政府存在違約行為。

宿遷市法院認為，《投資協議》與《補充合同書》中並沒有約定案涉廠房下的土地使用權不可以先過戶到他人名下，若龍福工貿按《補充合同書》的約定於2015年12月底之前交清剩餘案涉廠房款250萬元中的120萬元，茆圩鄉政府同樣可以將案涉廠房下的土地使用權再過戶到龍福工貿名下，即使龍福工貿擔心茆圩鄉政府不能按約過戶到龍福工貿名下，龍福工貿行使不安抗辯權，也應依據《中華人民共和國合同法》第六十九的規定及時通知茆圩鄉政府，但龍福工貿並未依據上述法律規定行使不安抗辯權。本案中在龍福工貿稱2015年6月份已知道案涉廠房下的土地使用權過戶到案外人陳士軍名下，但在2016年6月份之前並未行使撤銷權，該撤銷權消滅。

臧兆建向經濟導報出示了兩份蓋有茆圩鄉政府公章的檔案，其中一份是2015年1月14日的《證明》，上面寫道龍福工貿土地租用期限為50年，租金為“0”。另一份是2013年3月13茆圩鄉政府出具的《證明》，上面寫道龍福工貿“固定資產1370萬元，其中房屋建築840萬元，機器裝置530萬元”。

“我是透過摘牌程式買下的這片廠房土地，而且按約定支付了分期付款，當然不用繳納租金了”，臧兆建說，但對於這兩份茆圩鄉政府蓋章的《證明》，一二審法院均沒有認定，也沒有提及，這讓自己很無語。

茆圩鄉原主持簽訂《補充合同書》的一位不願透露姓名的負責人對經濟導報表示，當時自己僅是履行職務行為，龍福工貿一直不按合同繳納款項，起訴該公司是為了保護國家資產不受損失，具體的細節判決書上說的很詳細。

而最讓臧兆建不解的是，個人竟然能代替鄉政府持有土地使用權證？這是誰批准的？這本身是否屬於違規違紀行為？

江蘇省宿遷市中級人民法院

民事判決書

（2017）蘇13民終2310號

上訴人（原審被告）：沭陽龍福工貿有限公司，住所地江蘇省沭陽縣茆圩鄉工業集中區。

法定代表人：劉潔，該公司董事長。

委託訴訟代理人：臧兆建，該公司經理。

委託訴訟代理人：楊守偉，江蘇序陽律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）：沭陽縣茆圩鄉人民政府，住所地江蘇省沭陽縣茆圩鄉茆圩新城。

法定代表人：馮健，該鄉鄉長。

委託訴訟代理人：宋華波，江蘇天帆律師事務所律師。

委託訴訟代理人：王曉婷，江蘇天帆律師事務所律師。

上訴人沭陽龍福工貿有限公司（以下簡稱龍福公司）因與被上訴人沭陽縣茆圩鄉人民政府（以下簡稱茆圩鄉政府）買賣合同糾紛一案，不服江蘇省沭陽縣人民法院（2016）蘇1322民初12121號民事判決，向本院提起上訴。本院於2017年6月22日立案後，依法組成合議庭審理本案，並於2017年8月3日組織雙方當事人公開進行了聽證。上訴人龍福公司的委託訴訟代理人臧兆建、楊守偉，被上訴人茆圩鄉政府的委託訴訟代理人王曉婷到庭參加聽證。本案現已審理終結。

龍福公司上訴請求：撤銷原審判決，並將本案發回重審，本案一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。事實和理由：原審判決認定事實不清，適用法律錯誤，且審理程式違法。一、2011年11月18日龍福公司與茆圩鄉政府簽訂的《投資協議》合法有效，協議約定茆圩鄉政府在收到案涉廠房出讓金100萬元後，應在3個月內為龍福公司辦理相關土地使用證、房產證，而茆圩鄉政府在收到案涉廠房出讓金100萬元後，迄今沒有為龍福公司辦理相關土地使用證、房產證，茆圩鄉政府構成根本違約。原審法院以《中華人民共和國合同法》第167條的規定，以龍福公司沒有支付足夠的價款，認定茆圩鄉政府可以解除合同，屬於適用法律錯誤。二、2015年1月14日，龍福公司與茆圩鄉政府簽訂的《補充合同書》應屬無效，該合同是龍福公司在不知道茆圩鄉政府已將案涉廠房下的土地使用權過戶到案外人陳士軍名下的情況下籤訂的，而且當時為了茆圩鄉政府能給龍福公司出具資信證明以獲得銀行融資，龍福公司才不得已簽訂的補充合同書。三、原審法院審理程式違法，原審判決書中的事實查明部分，案外人陳士軍出具的情況說明未經龍福公司質證。四、龍福公司不應賠償茆圩鄉政府，龍福公司並未給茆圩鄉政府造成損失，茆圩鄉政府一直沒有為龍福公司辦理相關土地使用證、房產證，茆圩鄉政府存在明顯過錯，即使前期存在損失，也是茆圩鄉政府自身原因造成，龍福公司即使承擔損失，也應從2015年1月雙方簽訂補充協議後開始計算。

被上訴人茆圩鄉政府辯稱，原審判決認定事實清楚，適用法律正確，不存在審理程式違法，請求駁回上訴人的上訴請求，維持原判。理由在於：一、龍福公司與茆圩鄉政府簽訂的《投資協議》以及《補充合同書》都是雙方真實意思表示，均合法有效。《補充合同書》對之前《投資協議》中關於辦理案涉土地使用證、房產證所需條件和辦證時間進行了變更，根據《補充合同書》的規定，雖然龍福公司已向茆圩鄉政府支付100萬元，但龍福公司仍需對尚欠案涉廠房款250萬元分期支付了120萬之後，茆圩鄉政府才需為龍福公司辦理案涉土地使用證、房產證，龍福公司簽訂《補充合同書》至今未付剩餘所欠案涉廠房款，龍福公司已經構成根本違約。二、原審法院審理程式不存在違法，案外人陳士軍的情況說明僅是對案涉土地使用證權屬的說明，該土地及土地上的房產權屬於鄉政府，陳士軍僅代表鄉政府進行摘牌，該事實並非原審爭議焦點，故不存在程式違法。三、根據《中華人民共和國合同法》第一百六十七條的規定，分期付款的買受人未支付到期價款的金額達到全部價款的五分之一的，出賣人可以要求買受人支付全部價款或者解除合同。出賣人解除合同的，可以向買受人要求支付該標的物的使用費。本案中，龍福公司未支付到期價款的金額為250萬元，已超出全部價款的五分之一，茆圩鄉政府可以要求解除合同，並且要求龍福公司支付案涉廠房使用費，參照同地段同類房屋租金計算房屋使用費，佔用時間自房屋交付時間起算於法有據，應予支援。

茆圩鄉政府向一審法院起訴請求：一、解除茆圩鄉政府與龍福公司於2011年11月18日簽訂的《投資協議》及於2015年1月14日簽訂的《補充合同書》；二、龍福公司將位於茆圩鄉工業區廟茆路西側的廠房騰空返還給茆圩鄉政府；三、龍福公司賠償茆圩鄉政府損失即房屋使用費（按照每年每平方米40元，乘以6890平方米，即每年275600元，從2011年11月18日起計算至廠房實際返還之日止）。

一審法院認定事實：2011年11月18日，茆圩鄉政府（甲方）與劉潔（乙方）就乙方在沭陽縣茆圩鄉工業園區投資興辦工業專案事宜簽訂一份《投資協議》，協議約定：“一、專案名稱：沭陽縣龍福工貿有限公司，產品系列：針織、服飾等系列產品。二、固定資產投資總額：1000萬元，註冊資金200萬元。三、專案用地面積及界址：專案位於茆圩工業區廟茆路西側（以紅線圖為準）。四、甲方整體出讓標準化廠房一棟面積6890平方米給乙方。出讓金額共計人民幣叄佰伍拾萬元整（￥3500000元）。合同簽訂3日內乙方付廠房出讓金50萬元人民幣，廠房交付使用後30日內乙方付廠房出讓金50萬元人民幣，餘款250萬元人民幣待乙方正常生產後甲方協助乙方協調銀行融資，融資到位後乙方一次性付清（甲方負擔200萬元貸款一年利息）。五、甲方權利與義務：1。保證乙方依法在規定時限內享受甲方提供的招商引資優惠政策（具體見［2009］21號文）。2。為乙方提供可以正常生產經營的條件及營造優越的投資環境。3。甲方在收到出讓金100萬元後在3個月內為乙方辦理土地使用證、房產證。4。……。六、乙方權利與義務：1、乙方依法按本合同規定享受甲方提供的稅收地方留成部分的返還優惠和其他相關優惠政策。2。乙方固定資產投資額應保證達到協議投資額，首期固定資產投資不得低於1000萬元。3。乙方在12月30日前做好在茆圩天賦學校院內的裝置搬遷工作，並不得以在天賦學校院內的專案投資為由來追訴天賦學校違約等事宜。4。……”

上述協議簽訂後，劉潔於2011年12月12日、2011年12月13日、2012年1月14日陸續向茆圩鄉政府支付15萬元、15萬元、70萬元，合計支付購房款100萬元。2012年1月16日，劉潔作為發起人在工商部門登記設立了龍福公司，劉潔任龍福公司的法定代表人。關於涉案廠房交付時間，茆圩鄉政府主張簽訂協議時即交付使用，龍福公司不予認可，但龍福公司認可廠房是在2012年春節前交付並在春節期間將裝置搬遷至廠房內。

2015年1月14日，茆圩鄉政府（甲方）與龍福公司（乙方）就涉案廠房後續購買款的繳納、辦理土地證和房產證等事宜簽訂一份《補充合同書》，補充約定如下：“一、甲方將乙方正使用位於廟茆路西側、”運脈實業公司“南側的一幢約6890平方米廠房（含辦公樓）按原協議價350萬元出售給乙方。二、乙方已付給甲方100萬元購買款，對所欠的250萬元，在甲方未能為該廠房辦理房產證、土地證的情況下，由乙方分期返還給甲方，還款時間為：2015年6月底前繳首期60萬元，2015年12月底前繳第二期60萬元，2016年6月底前繳第三期60萬元，餘款於2016年12月底前還清，屆時具體測算甲方應返還給乙方的稅收獎勵，用於衝抵部分欠款，多退少補。三、甲方承諾在乙方還清前兩期共120萬元欠款前提下，於第二期還款後1個月內為乙方辦好上述廠房土地證和房產證，逾期每個月給予乙方2萬元經濟補償。四、在甲方提前為乙方辦好”兩證“的情況下，乙方承諾在兩證到手後的三個月內一次性還清所欠款項。五、如乙方未按上述第二、第四條規定還款，須按欠款總額每天1‰的標準向甲方支付滯納金。……”

上述補充合同簽訂後，龍福公司未按約定向茆圩鄉政府支付任一期剩餘購房款。2015年11月17日，茆圩鄉政府為涉案廠房所在土地協助辦理了國有土地使用權證，登記證號為沭國用（2015）第32072號，土地使用權人為案外人陳士軍，座落為沭陽縣茆圩鄉和睦村廟茆路西側、運脈實業南側，地類（用途）為工業用地，使用權型別為出讓，使用權面積為5667。0㎡。對此，陳士軍向一審法院出具情況說明，表示“該塊土地原為村集體土地，後透過掛牌出讓將土地性質轉換為國有工業用地，此為辦理房產證的前置條件和程式。我僅是鄉政府的代表，我本人對該土地及土地上房產不享有權益，土地及土地上房產權屬於茆圩鄉人民政府”。

在2017年3月15日的審理過程中，龍福公司陳述其於2016年將涉案廠房部分出租給沭陽縣潤天服飾有限公司，出租面積為800平方米，租期一年，租金為26000元。

一審法院認為：一、涉案《投資協議》應當屬於民事合同，其內容不違反法律、行政法規的強制性規定，應認定合法有效，對合同雙方具有約束力，雙方當事人應當按照約定行使權利、履行義務。本案中，劉潔為設立龍福公司以自己名義與茆圩鄉政府簽訂《投資協議》，龍福公司成立後對該《投資協議》予以確認，應認定涉案《投資協議》的合同相對方實質上為茆圩鄉政府與龍福公司。涉案《補充合同書》系對《投資協議》中有關剩餘購房款的支付及辦理權屬證書事項的補充與變更，系雙方當事人真實意思表示，其內容亦不違反法律、行政法規的強制性規定，對合同雙方同樣具有約束力。龍福公司辯稱茆圩鄉政府構成欺詐，《補充合同書》應屬無效，缺乏事實和法律依據，依法不予採納。《補充合同書》已就辦理權屬證書事項重新作出約定，應當推定雙方對《補充合同書》訂立之前的該事項狀態是不持異議、達成一致意見的，在訂立《補充合同書》之後，茆圩鄉政府是否存在逾期協助辦證行為則應以《補充合同書》的約定為準。而根據《補充合同書》第三條約定，茆圩鄉政府協助辦證的前提是龍福公司“還清前兩期共120萬元欠款”，但龍福公司未支付任一期餘欠款項，故茆圩鄉政府有權拒絕協助龍福公司辦理廠房權屬證書。因此，龍福公司辯稱茆圩鄉政府未按《投資協議》約定為龍福公司辦證、構成違約的事由不成立，依法亦不予採納。二、涉案《投資協議》並非單一型別的合同，應系屬混合合同，其中，房屋買賣系其主要的合同內容，《補充合同書》亦進一步對房屋買賣部分的合同內容作了變更與細化。根據合同法規定，支付合同價款是受讓方最主要的合同義務。茆圩鄉政府已按約定將房屋交付龍福公司使用五年有餘，但龍福公司始終未能按約定足額支付購房款對價，其遲延履行主要債務的行為已構成違約，致使茆圩鄉政府不能實現合同目的，茆圩鄉政府依法有權解除合同並要求違約方以返還房屋的形式來恢復原狀，並有權要求賠償損失。因此，對茆圩鄉政府要求解除涉案《投資協議》及《補充合同書》、龍福公司返還廠房的訴訟請求，依法予以支援。三、根據合同法規定，出賣人解除合同的，可以向買受人要求支付該標的物的使用費，故而茆圩鄉政府主張以支付房屋使用費的形式來要求龍福公司賠償損失，於法有據，應予支援。茆圩鄉政府主張參照同地段同類房屋租金標準計算房屋使用費，並無不妥，具體則在於租金標準的計算。具體如下：其一，關於起算時間，應以廠房實際交付使用時間為準，根據雙方陳述，可以認定涉案廠房至遲在2012年春節前即已交付，故在茆圩鄉政府無充分證據證明具體交付日期的情況下，按有利於龍福公司的原則，認定涉案廠房的使用費的起算時間為2012年1月22日。其二，關於租金標準，有關證據：①龍福公司關於涉案廠房部分出租並收取租金的陳述（按龍福公司陳述可推算出其租金標準為32。5元/㎡/年），②茆圩鄉政府提供的涉及沭陽老三服飾有限公司的租賃協議及相應的租金支付記錄，③涉及沭陽永佳塑業有限公司的招商引資投資協議以及證人許某證言，④涉及沭陽長贊針織有限公司的投資協議。由於現實社會生活、市場經濟是紛繁複雜的，從橫向而言，租金標準會受到廠房位置、投資專案、市場環境等各類因素影響，從縱向而言，租金標準恆定的機率極小、呈逐步上升的或然率較大，故而司法裁決很難做到與現實過程同步吻合，在司法實踐操作中，通常是在衡平考量下采取確定“中間值”的做法，使之相對最大限度地實現實體正義。因此，在結合上述證據並據以基本確定廠房租金標準範圍的基礎上，剔除廠房空置風險因素，依據公平原則和誠實信用原則，綜合全案案情衡平考量，酌定按25元/㎡/年的租金標準計算涉案廠房的使用費，據此計算，龍福公司每年應予賠償的損失數額為172250元（25*6890）。另，由於本案中龍福公司一以貫之的抗辯意見是繼續履行合同，對合同解除後龍福公司的利益主張未提出反訴，根據不告不理原則，對於龍福公司已付購房款的返還等問題在本案中不宜處理，龍福公司可依法另行妥處。

依照《中華人民共和國合同法》第六條、第九十四條、第九十七條、第一百六十七條、《最高人民法院關於適用<中華人民共和國公司法>若干問題的規定（三）》第二條第二款、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規定，一審法院判決：一、解除沭陽縣茆圩鄉人民政府與沭陽龍福工貿有限公司之間於2011年11月18日訂立的《投資協議》及於2015年1月14日訂立的《補充合同書》；二、沭陽龍福工貿有限公司於判決生效之日起十日內將坐落於沭陽縣茆圩鄉廟茆路西側、運脈實業南側，建築面積約為6890M2的房屋騰空返還給沭陽縣茆圩鄉人民政府；三、沭陽龍福工貿有限公司於判決生效之日起十日內向沭陽縣茆圩鄉人民政府賠償損失（損失數額按照每年172250元的標準自2012年1月22日起計算至上述房屋實際返還之日止）；四、駁回沭陽縣茆圩鄉人民政府其他訴訟請求。案件受理費34800元（沭陽縣茆圩鄉人民政府已預交15000元），由沭陽龍福工貿有限公司負擔。

上訴人龍福公司除了對原審經審理查明的案外人陳士軍出具的情況說明有異議外，龍福公司還認為根據原審提供的江蘇土地市場網上的資訊，原審法院漏查案涉土地使用權實際掛牌出讓時間應是2014年10月8日，另外，根據中國土地市場網上的資訊，能夠證明案涉土地使用權過戶到案外人陳士軍名下的時間應是2014年11月6日。雙方當事人對於經原審法院審理查明的其他案件事實均無異議，本院依法予以確認。

二審中，上訴人龍福公司提供以下新證據：上訴人在2017年5月22日在江蘇省南京市南京公證處所做的公證書原件一份，公證內容系證據保全，保全了案涉廠房下的土地使用權在“中國土地市場網”上的交易記錄，擬證明案涉廠房下的土地使用權過戶到案外人陳士軍名下的時間應是2014年11月6日。

被上訴人茆圩鄉政府對上述證據質證意見如下：認可該公證書的真實性，但不認可其關聯性，該公證書的內容不能證明案涉廠房下的土地使用權過戶到案外人陳士軍名下的時間應是2014年11月6日。

本院對上述證據認證意見如下：對該公證書的真實性予以確認，該公證書表明對於案涉廠房下的土地使用權已出讓給案外人陳士軍並在中國土地市場網上進行公示，公示期為2014年11月06日至2014年11月15日，但公示不能等同於實際過戶，根據原審中案涉廠房下的土地使用權登記權屬證書所載明的事實，2015年11月17日，沭陽縣人民政府才核發案涉廠房所在土地國有土地使用權證，登記證號為沭國用（2015）第32072號，土地使用權人為案外人陳士軍。判斷茆圩鄉政府是否存在違約行為，應以合同約定為準，即龍福公司按合同約定支付價款後，茆圩鄉政府是否向其交付了合同項下的標的物。該證據尚不能證明茆圩鄉政府存在違約行為。

本案二審的爭議焦點為：一、龍福公司與茆圩鄉政府簽訂的《補充合同書》是否有效；二、龍福公司及茆圩鄉政府之間哪一方存在違約行為；三、如龍福公司存在違約行為，茆圩鄉政府是否可以據此解除合同；四、龍福公司賠償茆圩鄉政府的損失應如何認定。

對於第一個爭議焦點，本院認為，一、龍福公司與茆圩鄉政府簽訂的《補充合同書》並不存在符合《中華人民共和國合同法》第五十二條規定的合同無效的法定情形。二、龍福公司主張雙方簽訂的《補充合同書》無效，理由在於茆圩鄉政府存在欺詐與脅迫的情形，使得龍福公司在違背真實意思的情況下訂立合同，茆圩鄉政府存在欺詐的情形具體體現在案涉廠房下的土地使用權實際掛牌出讓時間是2014年10月8日，過戶到案外人陳士軍名下的時間是2014年11月6日，而案涉《補充合同書》的簽訂時間系2015年1月14日，龍福公司在不知道茆圩鄉政府已將案涉廠房下的土地使用權過戶到案外人陳士軍名下的情況下與茆圩鄉政府簽訂案涉《補充合同書》，並且在2015年6月份才知道案涉廠房下的土地使用權已過戶到案外人陳士軍名下。茆圩鄉政府存在脅迫的情形具體體現在當時為了茆圩鄉政府能給龍福公司出具資信證明以獲得銀行融資，龍福公司才不得已簽訂的補充合同書，並體現《補充合同書》第六條中“為扶持龍福公司發展，茆圩鄉政府於本合同簽訂之日為龍福公司出具證明，供龍福公司透過擔保貸款60萬元”。龍福公司提供的證據不足以證明茆圩鄉政府存在欺詐或脅迫，本案中買賣的標的物系案涉廠房，案涉廠房所有權迄今為止沒有過戶到他人名下，同時雙方簽訂的《投資協議》與《補充合同書》中並沒有約定案涉廠房下的土地使用權不可以先過戶到他人名下，若龍福公司按《補充合同書》的約定於2015年12月底之前交清剩餘案涉廠房款250萬元中的120萬元，茆圩鄉政府同樣可以將案涉廠房下的土地使用權再過戶到龍福公司名下，即使龍福公司擔心茆圩鄉政府不能按約過戶到龍福公司名下，龍福公司行使不安抗辯權，也應依據《中華人民共和國合同法》第六十九的規定及時通知茆圩鄉政府，但龍福公司並未依據上述法律規定行使不安抗辯權。同時《補充合同書》第六條並不足以證明茆圩鄉政府存在脅迫。即使茆圩鄉政府存在欺詐或脅迫，依據《中華人民共和國合同法》第五十四條、五十五條的規定，龍福公司在知道或應當知道撤銷事由之日起一年內應行使撤銷權，否則該撤銷權消滅，本案中在龍福公司稱2015年6月份已知道案涉廠房下的土地使用權過戶到案外人陳士軍名下，但在2016年6月份之前並未行使撤銷權，該撤銷權消滅。因此，龍福公司與茆圩鄉政府簽訂的《補充合同書》系雙方真實意思表示，其內容並不違反法律規定，並不存在無效情形，也不應予以撤銷，應認定為有效。

對於第二、三個爭議焦點，本院認為，案涉《補充合同書》系對《投資協議》中有關剩餘購房款的支付及辦理權屬證書事項的補充與變更，因該《補充合同書》合法有效，對於雙方當事人均有約束力。儘管茆圩鄉政府收到龍福公司支付的100萬元案涉廠房款後在三個月內沒有為龍福公司辦理相關土地使用權證及房產證，但是《補充協議書》對茆圩鄉政府協助辦證條件進行了變更。在訂立《補充合同書》之後，認定茆圩鄉政府是否存在逾期協助辦證行為則應以《補充合同書》的約定為準。根據《補充合同書》第三條約定，茆圩鄉政府協助辦證的前提是龍福公司“還清剩餘250元案涉廠房款的前兩期共120萬元欠款”。龍福公司至今未支付任一期餘欠款項，故茆圩鄉政府有權拒絕協助龍福公司辦理廠房權屬證書且茆圩鄉政府不存在違約行為。《補充協議書》對龍福公司支付轉讓款的時間、數額均進行了約定，但龍福公司未按約定支付剩餘轉讓款，存在違約行為。根據《中華人民共和國合同法》第一百六十七條的規定，分期付款的買受人未支付到期價款的金額達到全部價款的五分之一的，出賣人可以要求買受人支付全部價款或者解除合同。出賣人解除合同的，可以向買受人要求支付該標的物的使用費。本案中，龍福公司未支付到期價款的金額為250萬元，已超出全部價款的五分之一，茆圩鄉政府可以要求解除合同。

對於第四個爭議焦點，本院認為，原審法院認定龍福公司賠償茆圩鄉政府的損失的方式並無不當，依法應予支援。原審法院採用參照同地段同類房屋租金標準計算房屋使用費並在衡平考量下采取確定“中間值”的做法較為公平合理，並無不妥。關於起算時間，應以廠房實際交付使用時間為準，根據雙方陳述，可以認定涉案廠房至遲在2012年春節前即已交付，故在茆圩鄉政府無充分證據證明具體交付日期的情況下，按有利於龍福公司的原則，認定涉案廠房的使用費的起算時間為當年春節前一天即2012年1月22日。另外，由於本案中龍福公司一以貫之的抗辯意見是繼續履行合同，對合同解除後龍福公司的利益主張未提出反訴，在二審中亦未對此提出上訴，龍福公司對於已付購房款是否應予返還的問題，龍福公司可依法另行妥處或在另案中解決。

關於原審法院是否存在程式違法問題，本院認為，原審中案外人陳士軍出具的情況說明僅是對案涉土地使用證權屬的說明，並非認定本案的基礎事實的證據，對於該情況說明，即便未經龍福公司質證，並不構成嚴重違反法定程式，尚不足以導致本案發回重審。

綜上，上訴人沭陽龍福工貿有限公司的上訴請求不能成立，應予駁回。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十四條、第五十五條、第六十九條、第一百六十七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費34800元，由上訴人沭陽龍福工貿有限公司負擔。

本判決為終審判決。

審判長朱庚

審判員趙振亞

審判員仲召虎

二〇一七年九月二十二日

法官助理蘇萬龍

書記員萬巖

附錄法律條文

《中華人民共和國合同法》

第五十二條有下列情形之一的，合同無效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會公共利益；

（五）違反法律、行政法規的強制性規定。

第六十八條應當先履行債務的當事人，有確切證據證明對方有下列情形之一的，可以中止履行：

（一）經營狀況嚴重惡化；

（二）轉移財產、抽逃資金，以逃避債務；

（三）喪失商業信譽；

（四）有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形。

當事人沒有確切證據中止履行的，應當承擔違約責任。

第六十九條當事人依照本法第六十八條的規定中止履行的，應當及時通知對方。對方提供適當擔保時，應當恢復履行。中止履行後，對方在合理期限內未恢復履行能力並且未提供適當擔保的，中止履行的一方可以解除合同。

第五十四條下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：

（一）因重大誤解訂立的；

（二）在訂立合同時顯失公平的。

一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。

當事人請求變更的，人民法院或者仲裁機構不得撤銷。

第五十五條有下列情形之一的，撤銷權消滅：

（一）具有撤銷權的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內沒有行使撤銷權；

（二）具有撤銷權的當事人知道撤銷事由後明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權。

第一百六十七條分期付款的買受人未支付到期價款的金額達到全部價款的五分之一的，出賣人可以要求買受人支付全部價款或者解除合同。

出賣人解除合同的，可以向買受人要求支付該標的物的使用費。

《中華人民共和國民事訴訟法》

第一百七十條第二審人民法院對上訴案件，經過審理，按照下列情形，分別處理：

（一）原判決、裁定認定事實清楚，適用法律正確的，以判決、裁定方式駁回上訴，維持原判決、裁定；

（二）原判決、裁定認定事實錯誤或者適用法律錯誤的，以判決、裁定方式依法改判、撤銷或者變更；

（三）原判決認定基本事實不清的，裁定撤銷原判決，發回原審人民法院重審，或者查清事實後改判；

（四）原判決遺漏當事人或者違法缺席判決等嚴重違反法定程式的，裁定撤銷原判決，發回原審人民法院重審。

原審人民法院對發回重審的案件作出判決後，當事人提起上訴的，第二審人民法院不得再次發回重審。

（文章來源：經濟導報）