毛利率改善拐點未至 金地前三季增收不增利

圖片來源：中房報相簿

中房報記者 曾冬梅丨廣州報道

增收不增利的現狀還在困擾著金地集團。

10月18日，金地（集團）股份有限公司（600383。SH 以下簡稱“金地集團”）交出了今年前三季度的成績單，期內，該公司實現營業總收入538。8億元，同比增長33。2%，由於結轉專案的毛利率下降以及期間費用的增加，其歸屬上市公司股東的淨利潤同比下降了33。7%至33。1億元。

金地集團的管理層曾對投資者表示，預計下半年結轉的毛利率水平將較上半年有所提升，但目前看來，提升的幅度並不明顯。前三季度，該公司錄得了18。1%的綜合毛利率，僅較上半年的17。4%略有改善。金地集團有關人士表示，毛利率下行是行業趨勢，公司短期內難以扭轉，能夠明確的是公司有信心完成全年2800億元的銷售目標，全年結算收入有望實現一定增長。

據瞭解，今年6月底，金地集團修訂了全年的新開工和竣工計劃，修訂後的竣工計劃較2020年實際竣工面積增長32%，這是實現全年收入增長的基礎。而截至第三季度末，其竣工計劃只完成了48%，這意味著第四季度該公司將迎來竣工高峰，竣工專案的結構將在很大程度上影響著全年結算毛利率的表現。

歸母淨利潤跌了三成

業績公告顯示，得益於房地產專案結算規模的增加，今年前三季度，金地集團的營業收入實現了33。25%的同比增長，但由於期內結轉的房地產開發專案毛利率下降以及期間費用增加的影響，歸屬上市公司股東的淨利潤同比下跌了33。72%，扣除非經常性損益後，這一指標的跌幅依然有21。16%。

在2020年的年報中，金地集團還保持著營收、利潤雙增的良好態勢，而自2021年第一季度開始，其歸屬上市公司股東的淨利潤增速便開始由正轉負了。第一季度，金地集團實現了73。3億元的營業收入，同比減少0。1%，歸屬上市公司股東的淨利潤5。6億元，同比減少56。3%。到了半年報，該公司的營業收入同比大幅提升72。45%至342。7億元，而歸屬上市公司股東的淨利潤則錄得18。25億元，跌幅收窄至38。79%。

在8月底的業績說明會上，金地集團的管理層曾解釋過淨利潤下滑的原因，包括上半年資產處置收益減少，以及低毛利率專案集中結算等，並透露下半年待結轉貨值充裕且毛利率水平較上半年有所提升。

從三季報的資料來看，毛利率的下滑依然是影響歸屬上市公司股東淨利潤的重要因素。前三季度，金地集團的毛利率同比下降了20個百分點至18。1%，在營業成本中，銷售費用、管理費用和財務費用的增幅明顯，費用率同比增長1。1個百分點至10。7%。

單看第三季度的話，該公司19。49%的毛利率雖然同比也有近兩成的跌幅，但相較上半年的17。4%，已有2個百分點的提升，帶動前三季度的毛利率小幅回升。

受高地價專案結轉及房地產銷售市場降溫的影響，近兩年大部分房企的毛利率都出現了明顯的下滑，增收不增利的企業也不在少數。萬科CFO韓慧華在中期業績會上透露，自2017年以來，萬科的地售比一直在上升，所以開發業務的毛利率會呈現一個下降的趨勢。從銷售端逐漸體現在結算端，預計今年全年和未來兩年，萬科還會有一定的毛利率壓力。

碧桂園集團常務副總裁程光煜則表示，預計碧桂園的毛利率低點會出現在明年年中至年底。

金地集團有關人士認為，該公司的毛利率表現跟行業走勢一致，至少今年及明年很難有大幅改善。

第四季度將迎竣工高峰

相對於利潤，金地集團在銷售端的表現要好很多，今年前三季度共錄得了2287億元的銷售額，同比增長34%，完成全年2800億元銷售目標的81。7%。據機構統計，其全口徑銷售增速位於TOP10房企首位。金地集團有關人士表示，雖然今年的銷售形勢不太樂觀，但公司完成全年目標問題不大，近期也在狠抓銷售。

銷售現金的迴流對經營性現金流的改善起到了很大作用。前三季度，金地集團經營活動產生的現金流量淨額約為—7。6億元，相比上半年的-100億元有明顯最佳化。

除了開源外，金地集團也在節流。今年上半年，該公司新增了1247萬平方米的土地儲備，總投資額約為924億元，前三季度，這兩個資料分別為1492萬平方米、1135億元，也就是說，第三季度僅新增了211億元、245萬平方米的土地。

在半年報中，該公司強調要透過不斷提高投資質量和經營效率來實現銷售規模和利潤總額的均衡增長。在投資方面，除了保持投資力度，繼續堅持投資主流地段、主流客戶、主流產品的高流動性專案外，金地集團還在深耕現有一二線城市的基礎上，佈局了一些三四線城市。其前三季度的新增土地儲備中，三四線城市佔比約為41%，較去年同期提升8個百分點。興業證券認為，對優質三四線城市進行適當的下沉，有助於金地集團保證利潤率。

從金地集團內部看，過去兩年以及今年獲取的土地，利潤水平都有保障，公司未來的結轉毛利率有望改善。據機構測算，金地集團上半年的銷售利潤率大幅度高於去年實際水平和今年初市場預期水平。

至於下半年的毛利率，金地集團還是有機會兌現對市場的承諾。據瞭解，該公司修訂後的全年新開工計劃約為1681萬平方米，較2020年實際新開工面積增長6%；上半年實際完成新開工面積為821萬平方米，佔全年新開工計劃的49%。修訂後的全年竣工計劃約為1450萬平方米，較2020年實際竣工面積增長32%，上半年實際完成竣工面積為354萬平方米，佔全年竣工計劃的24%。

前三季度，該公司累計完成新開工面積約1462萬平方米，同比上升27%；累計完成竣工面積約698萬平方米，同比上升37%。也就是說，新開工完成了全年計劃的87%，成為了銷售額增長的重要支撐。竣工計劃的完成度只有48%，還有752萬平方米的竣工面積要在第四季度完成，任務雖然艱鉅，但也給金地集團調節全年毛利率水平留下了較大的空間。