IPO｜世紀金源服務二度折戟港交所，黃濤的“上市夢”該醒了？

文｜翠鳥資本

又一家公司的招股書失效。

2021年1月20日，世紀金源服務集團有限公司（下稱“世紀金源服務”）在港交所提交招股書， 2021年7月20日屆滿六個月失效， 2021年7月26日再次向港交所遞交招股書。2022年1月26日，港交所資訊顯示，世紀金源服務招股書再次失效。

回顧2021年，一共有33家物業向港交所提交招股書，9家成功上市，2家過會但終止上市。

如果單從管理規模來看，這33家裡，在管面積在2000萬平方米以下的迷你型物企是主流，5000萬平方米以上的是稀有品。

世紀金源服務以在管面積為7020萬平方位列第三，僅次於長城物業和富力物業，但憑藉這樣的規模，為何世紀金源服務屢次衝擊IPO，卻均以失敗告終？

舊時輝煌終成過眼雲煙

世紀金源集團創始人為黃如論，1951年出生於福建省連江縣，35歲獨自前往菲律賓淘金，並賺得人生第一桶金。1991年，黃如論回國投資，逐漸涉足建築、裝潢、物業管理等房地產上下游產業。

1992年，福州金源物業出現在人們的視野中，當時世紀金源位於榕城五四路附近的第一個專案落成，5畝地，一棟15層高的大廈，命名為國泰大廈。

此後的5年裡，金源地產和物業一直都紮根在福州本地，從住宅到會展中心到酒店，建了個遍。

故事當然未止步於此。

5年後，黃如論來到北京，開發的世紀嘉園專案一個月成交2億元，進入京城“十大熱銷樓盤”，由此名聲大噪。

此後，黃如論首創“造城”模式，投資170億元開發北京世紀城專案。

該專案佔地面積180公頃，建築面積400萬平方米，包含住宅、酒店、廣場、購物中心，投資45億元打造的60多萬平米的世紀金源購物中心，一度是亞洲最大單體商業建築。至此，這個位於北京西三環和四環間的世紀城讓世紀金源從此“名震江湖”。

這座城被認為是世紀金源的開山之作，“超級大盤”的滾動開發模式，也由此開始。

此後世紀金源又揮師南下，在全國複製世紀城模式，先後造城10多個，基本上都能算是當地首屈一指的超大專案。此後，黃如論把“造城”複製到昆明、西雙版納、騰衝等地。

2016年，黃如論以237。9億元資產位列福布斯中國富豪榜第49名。但2017年，黃如論被曝出涉嫌行賄罪，此後逐漸淡出世紀金源，並將公司經營權交給兒子黃濤。

而作為一脈相承的世紀金源服務，其前身為福州金源物業。

招股書顯示，世紀金源服務擁有29年的綜合物業管理服務經驗，截至2021年4月30日，世紀金源服務在管建築面積7020萬平方米，專案數達252個，物業管理服務覆蓋17個省份、直轄市和自治區，並遍佈55個城市，主要位於北京、福建省、雲南省、安徽省和貴州省。世紀金源服務主要為業主、住戶和物業開發商提供物業管理服務與增值服務。

受困於強關聯方依賴

業績方面，世紀金源服務在上述報告期內錄得收入分別為9。22億元、10。59億元、12。89億元和5。72億元；利潤分別約為2。18億元、1。8億元、2。49億元和1。12億元。

值得注意的是，世紀金源服務對於其母公司的依賴性較強。

公司同期在管建築面積中91%、75。1%、74。3%和68。6%都來自於其母公司世紀金源集團所開發的物業；而其物業管理服務收入也分別有97。6%、89。3%、83。2%和84。6%來源於世紀金源集團。

並且從招股書中可以看到，世紀金源服務的高毛利業務都來源於關聯公司。

公司2018年至2020年整體毛利潤率分別為32。1%、31。8%和35。5%，其中同期來自獨立第三方物業開發商的業務毛利率分別為14。8%、25。1%、27。2%，而來自世紀金源集團的業務毛利潤率高達32。3%、32。2%和36。1%。

招股書顯示，截至2020年一季度，世紀金源集團開發的12個世紀城專案全部都由世紀金源服務進行管理，在管建築面積約為4440萬平米，平均每個專案在管面積約370萬平方米，單專案住戶人數超過10萬，其中5個專案建面超400萬平方米，屬於大型樓盤。

對比來看，世紀金源服務來自獨立第三方物業開發商的合約建築面積規模較小，截至2021年四季度，這一數值僅為273萬平米，而非住宅管理面積也不過750萬平米，兩者相加的規模不過“大盤模式”規模的1/4。

業內普遍認為，大型樓盤人口資源高度集中，固定成本均攤相比較低，能實現規模效應，從而控制成本。但從另一個方面來看，大盤管理模式將帶來單個專案的高風險率，因為倘若某個專案的運作遇到問題，將對企業盈利造成巨大影響。

盈利能力堪憂

，新故事難講

近年來，世紀金源服務貿易和其他應收款項的數額在不斷增加。

招股書顯示，這一數值從2018年的1。19億元增加至2021年一季度的3。32億元，幾乎達到了流動資產總值的25%。世紀金源服務方面表示，公司客戶的支付方式一般是年底前結清物業管理費，這一支付方式導致應收客戶物業管理費大幅增加。

從服務業主本身來看情況也不容樂觀，2018年至2020年及截至2021年4月底，世紀金源服務物業合同的重續率分別為100%、80%、74%及53%，呈下降趨勢。公司對此解釋稱，近年第三方專案的增加，以及已到期的物業管理合同數目的增加以及若干專案因自身或業主的業務考慮因素而終止。

另一方面，世紀金源服務與關聯方之間有著較大規模的資金往來。

在2018年和2019年，世紀金源服務向關聯方聯營公司提供貸款的利息，分別為7240萬元和920萬元。儘管與關聯方之間有著大額的資金往來，但是利息收入也同樣比較可觀。不過，截至2021年一季度，關聯方與世紀金源服務之間的借款已經全部結清，這一非經常性利息收入停止。

特別令人注意的是，世紀金源服務第二次提交的招股書，比第一次多出了整整54頁。除了一些資料更新，主要的變化在於一些語句表達，甚至對自己的定位進行了一些調整。

比如在戰略方面，依然總結為四條，但第一條的「科技型物業管理服務商」修改為「物業管理服務商」，把“科技型”這個定語，改成了“受益於科技應用”。

尋其原因，在2021年1月，世紀金源服務曾與萬為機器人訂立合作框架協議，後者將為世紀金源服務建立一個全面的智慧安保平臺，整合門禁控制、停車場管理、邊界安保、影片監控和警報系統以及安保機器人。

在1月份招股書後，世紀金源服務的外宣口徑中，很顯然是打算向市場講一個“物業機器人”的故事。但在現在的物業企業中，科技其實不罕見，碧桂園服務和萬物雲可謂是高手雲集，業內人士也說過，物企很快就會進入到機器人服務的時代。

2021年以6月為分界線，中小物企上市潮的上半場，失效的少數更受關注；下半場，成功的少數被視作焦點。

2021年5月，港交所提高門檻，便透露出市場有所飽和、熱度可能即將消失的訊號。彼時，港交所新刊發的《資訊檔案》中，將主機板上市的年度溢利門檻上調了60%，要求最後一個財政年度的股東應占盈利不低於3500萬港元，三年累計盈利不低於8000萬港元，該規定將於2022年1月1日起生效。

這意味著，對即將遞表企業的盈利能力提出了更高要求。

兩個月後，住建部官網在7月23日釋出《住房和城鄉建設部等8部門關於持續整治規範房地產市場秩序的通知》，政策開始規範物業服務亂象，也讓市場稍有冷靜。與此同時，部分地產母公司的債務開始靠物業輸血，資本市場預期進一步降低。

或許上述的兩種原因都使得物啟上市難度加劇，但風口收緊的大環境已成定局，如何在這種情況下不斷修煉內功，用心打造服務與產品，這可能才是世紀金源服務正確且務必要認真對待的。

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