第一輪集中供地中，哪些城市最熱

截至6月底，引發廣泛關注的22城首批集中供地全部出讓結束，成交土地金共計10552億元，成交建面10794萬方，拿地企業超過400家。

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宅地計劃供應量上升城市更多，

首批供應三成以下是主流

2021年很多城市住宅用地計劃供應量都有不同程度上升，不過也有不少熱門城市下降。

具體而言，20城中（上海、長春2020年資料缺失），12城2021年住宅用地計劃供應量上升，幅度從2%-60%不等，其中長沙計劃供應量增長最為明顯，達60%；在計劃供應量下降的城市中，不乏

杭州、武漢、成都、無錫、寧波

等熱門城市，寧波、福州、無錫下降幅度均超過了30%。

首批集中供地，22城供應涉宅地共計864宗，佔地面積共計5091萬方。

大部分城市供應量小於全年宅地供應計劃的三成，但廣州首批供應量很大，超過全年計劃的六成

，蘇州、南京、武漢等城市首批供應量比較適中，佔全年宅地計劃的三成至四成之間。

供應區域結構來看，一半城市以遠城區供應為主，其餘城市主城、遠城差別不大或者以主城區為主。北京、廈門等城市首批供地並未放量，所以供應結構上主城與遠城差距不大，在廈門已經結束的第二批集中供地中，島外已經是絕對主力。

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大部分熱點城市熱度仍高，

上海市場表現平穩

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● 成交金額破萬億，部分熱點城市溢價率下降

首批集中供地，22城共成交涉宅地850宗，成交建面10794萬方，成交金額10552億元。大部分城市

成交樓面價有不同程度上升

，福州、重慶、蘇州三城下降，但

超過一半城市平均溢價率出現下降

，其中包括諸多熱點城市，例如上海、北京、蘇州等。

同時，

大部分城市2021年上半年住宅用地成交量較2020年上半年均有不同程度上升

，呈現下降的城市中，多數2020年上半年成交量多於下半年。

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●

大部分熱點城市熱度居高不下，城市間冷熱分化明顯

由於城市使用不同拍地模式，因此評價城市成交熱度不能僅僅著眼於溢價率表現。我們

綜合考慮城市地塊觸頂比例、平均溢價率、平均自持/配建比例

，將首批集中供地市場熱度劃分如下四檔：

● ① 熱

北京、深圳、廈門、杭州、合肥、重慶、成都

● ② 中

廣州、福州、無錫、南京、寧波、武漢

● ③ 穩

蘇州、上海、長沙、瀋陽

● ④ 冷

青島、長春、濟南、鄭州、天津

從22城成交熱度來看，大部分熱點城市熱度仍是居高不下，本身熱度一般的城市溫度平平，城市間分化非常明顯。

值得注意的是，

在接近平均價者得的拍地模式下，上海、蘇州的土地市場熱度得到有效控制，整體表現平穩。

而在價高者得的模式下，即便能透過地價限制按下平均溢價率，但是激烈的出讓金外競爭仍造就了高額的自持或配建面積，市場熱度有增無減。

城市內部熱度分化程度來看，廣州、福州、長沙等城市較為明顯。這些城市在熱點地塊競爭激烈的同時，出現了10%上下的流拍率，說明城市內部的熱度分化比較嚴重。

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●

大部分熱點城市盈利空間較窄，上海目前較為理想

排除市場溫度低的城市，我們透過地貨比以及平均自持/配建比例來大致評價城市的總體盈利空間情況，並將22城劃分為三個檔位：

● ① 盈利空間較小

廈門、重慶（主城）、北京、廣州、無錫、杭州、南京

● ② 盈利空間適中

蘇州、寧波、合肥、深圳、成都、長沙、武漢

● ③ 盈利空間較大

上海、福州、瀋陽

縱觀22城盈利空間分佈，我們可以發現，

大部分熱點城市的盈利空間較窄，在部分城市企業低利潤甚至虧損拿地，但上海的盈利空間目前較為理想。

在盈利空間較窄的城市裡，北京雖然嚴控地價溢價，但是在高比例競配建下，企業盈利空間被壓縮，而杭州、廈門較高溢價率加上高自持或配建比例，盈利空間堪憂，部分熱點地塊的拿地企業甚至有虧損風險；上海此次平均地貨比為0。4，在眾多城市中處於較低水平，同時無價外自持或者配建要求，因此盈利空間較為理想。

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●

北京、無錫、廈門頭部企業集中

城市內的企業競爭格局與城市熱度、歷史競爭格局、地塊供應結構等有關，能夠一定程度反映城市的熱度和企業競爭激烈狀況。按照TOP20或者TOP50企業數量與成交地塊數量的比值情況，我們可以發現：

● ① 頭部企業多

北京、無錫、廈門

● ② 頭部企業數量中等

南京、長沙、蘇州、瀋陽、福州

● ③ 頭部企業數量一般

天津、鄭州、廣州、寧波、成都、上海、深圳、合肥

● ④ 頭部企業較少

重慶、濟南、青島、杭州、武漢、長春

北京、無錫、廈門市頭部企業比較集中

，而杭州本土企業素來表現強勁，重慶中心城區外的地塊由本土中小企業競得，因此頭部企業比重不大，在全方位的出讓規則調控下，

上海的頭部企業優勢也不明顯。

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後續熱度平抑有賴於拍地模式調整

後續供應方面，除廣州外大部分城市供應量比較充足，而廈門已在6月上旬完成第二批集中供地出讓，第二批放量明顯，後續已所剩無幾。

展望後續城市熱度，我們認為，

若價高者得的競拍模式不變，高熱城市的熱度依然難降

，尤其廣州剩餘量已不多的情況下，或再次引發企業爭搶，

同時這些高熱城市內企業的利潤空間仍舊難以得到改善。但保證金、限馬甲等方面制度的完善，將有利於改善企業競爭格局，避免出現獨大的現象。

而已經轉向接近平均價者得的城市，如上海、蘇州，土地市場預計仍將保持理性和平穩的狀態。

文章來源：億翰智庫（ID：ehresearch），本文已獲授權，對原作者表示感謝！