央行動真格了？“新開工面積”降10%，房企上千億“財路”被斷

從5月底新披露的資料來看，樓市資金面越來越緊張了。

《經濟參考報》5月26日報道，最新資料顯示，4月份全國房屋新開工面積為17742萬平方米，環比下降7%，同比下降9。3%。

很多人說是2020年低基數的關係，去年4月份剛復工復產，房企自然沒辦法新開工，但重要的一點在於：即使和2019年同期相比，這一資料也下降了10。5%。

新開工面積有多重要？

研究房地產行業的景氣度，新開工面積、施工面積、竣工面積都很重要。

舉個例子，在2015-2017年，所有開發商都拼盡全力擴張，國內房地產的新開工和竣工面積出現巨大的“剪刀差”，足足持續了22個月。

廣發宏觀之前發過一個報告，當時新開工+施工的體量高達83億平方米，而2018年施工轉竣工的比例為歷史最低值，僅為11%。

原因很簡單：樓市太火了，開發商為了擴張規模，拿了太多高價地，又是地王又是高週轉，房子還沒蓋出來，先把期房賣出去再說。

這些鉅額回款，沒有用來加快施工和竣工，被開發商用來繼續拿地，源源不斷的樓盤新開工，最終房子會不會爛尾，沒人管得了那麼多。

現在，房地產“新開工”面積大降10%，只能說明一個問題：現金流吃緊，手裡的專案爛尾風險加大，只能被迫減少新開工面積。

為什麼房企不敢擴張了？

原因有二。

1，2021年開始推行供地“兩集中”，拿地已經消耗了大量資金。

今年3月開始，全國22個重點城市率先實施“兩集中”供地新政，也就是集中釋出出讓公告，集中組織出讓活動，一年內釋出住宅用地公告不超過三次。

受這項政策影響，22個城市的首批土地出讓集中在今年4月下旬到6月中旬。

越是財大氣粗的房企，越是重視土地儲備，當22個城市一年只供三次地成為“明牌”，尤其是剛開始供地時，極易引發恐慌式搶地。

不管每次土地供應規模有多大，限制條件有多苛刻，先砸錢拿到手再說。錯過機會，就可能再等一年，換做你是開發商，也得硬著頭皮往裡衝。

錢都用來拿地了，新開工的樓盤自然會變少。

2，央行動真格，房地產金融面臨空前的高壓。

拿地對現金流的消耗只是表面，背後的原因，是央行今年對房地產金融下了狠手。

一方面是針對房企的三道紅線。

去年8月份，央行、住建部給房企制定了硬性指標：重點房企都要執行融資新規，扣除預收賬款後的資產負債率大於70%。淨負債率大於100%。現金短債比小於1倍。

滿足這3個要求，有息負債增速才能保持在15%的水平上，否則就不準發債融資。

從今年開始，央行又要求所有房企都執行這“三條紅線”，2023年之前，屆時財務指標若無法滿足，就限制開發商發債借錢。

另一方面，是針對銀行的兩條紅線。

今年開始，央行實施了“房地產貸款集中度管理制度”，將銀行業金融機構分為5檔，給每一檔的銀行都定下了兩個標準，分別是房地產貸款佔比上限、個人住房貸款佔比上限。

像第一檔的工農中建交幾家大型銀行，兩大指標分別是40%、32。5%；（第二檔）27。5%、20%；（第三檔）22。5%、17。5%。

在“超標”的壓力下，銀行必然壓縮流向房地產的信貸資源，房貸越來越難審批。

一邊控制信貸流向房地產，一邊大幅提高房企的融資門檻，雙管齊下，開發商手裡沒錢，當然掀不起什麼風浪，新開工面積減少，也就在情理之中了。

注意，央行可不僅僅只是收縮信貸，影子銀行、信託、ABS，都是“無差別覆蓋”。

據證券時報5月26日報道，上交所債券專案資訊平臺一次性披露26只ABS（資產支援證券）產品的稽核狀態“終止”，合計擬發行金額超過1500億元，規模創今年以來新高。

其中，絕大部分都是各類房地產公司、城投集團、文旅地產開發公司等涉房企業，以及作為SVP存在的信託公司等。

也就是說，房企上千億的“財路”被斷了。

ABS其實就是“資產證券化”，在交易所發就叫ABS，在銀行發就叫ABN，其實都一個意思，將購房貸款最後一筆款項放入資產池，打包做成產品用來融資，以未來銀行貸款和公司其他銷售收入為償還來源，商業地產的話就用運營收益、房租作為償還來源，甚至物業費也可以用來發ABS。

不管用什麼名目，反正是房企圈錢的一種重要手段，這次的訊號之所以罕見，是ABS集體終止稽核，側面也顯出了監管大幅壓縮房地產融資的決心。

假如你是一家開發商的老闆，銀行的貸款變少了，集中拿地的視窗又縮小了，信託、ABS的錢又拿不到，房地產是一個靠資金撬動的行業，換做是你，會怎麼辦？

只有兩條路：1，要麼壓縮新建樓盤數量（減少新開工面積），2，要麼把手裡的存貨快點出掉，降價讓利，加快回款。

現在，新開工面積減少只是房企在走第一條路，只要資金面維持高壓態勢，接下來的幾個月時間，諸多房企，將不得不走第二條路：降價促銷。

我們拭目以待。