資產評估：房屋建築物和構築物的評估步驟及工作底稿

什麼是“房屋建築物”？

房屋建築物一般是指人們進行生產、生活、居住或其他活動的房屋或場所，如

工業建築

、

民用建築

、農業建築等。

建築物是人造的、相對於地面固定的、有一定存在時間的、且是人們要麼為了其形象、要麼為了其空間使用的物體。也叫“建築”。

它往往都具備人能居住和活動的穩定空間，是人造自然的主體。一般情況下，建築的建造目的既側重於得到人可以活動的空間——建築物內部的空間（現代主義建築非常強調這點）或/和建築物之間圍合而成的空間（比如城市中的市民廣場）；也側重於獲得建築形象——建築物的外部形象（如紀念碑）或建築物的內部形象（如教堂）。

什麼是“構築物”？

通常情況下，所謂構築物就是不具備、不包含或不提供人類居住功能的人工建築物，比如水塔、水池、過濾池、澄清池、

沼氣池

等。一般具備、包含或提供人類居住功能的人工建築物稱為“狹義的建築物”。構築物的稱謂在給排水教科書中提得比較多。需要說明的是這個定義不是絕對的。在

水利水電工程

中就江河、渠道上的所有建造物都稱為建築物，比如水工建築物。

房屋建築物和構築物的評估步驟：

1、獲取固定資產—房屋建築物/構築物評估申報表與明細賬、總賬、報表進行核對，賬目與資產不相符時，根據評估需要進行相應的調整。

2、瞭解固定資產房屋類的概況，並按照結構進行分類統計，清查竣工年代、位置、結構、面積、權證等。

3、蒐集房地產權證、購房合同，查閱與收集總平面佈置圖、施工圖等建築圖紙、工程決算書、土地出讓合同、動拆遷補償合同等相關資料，關注其土地權屬是否存在瑕疵及其對評估值的影響。

4、對於無房地產權證的房地產應收集規劃許可證、建設許可證、企業說明等資料。

5、權證或證明檔名稱不符的，應要求企業及相關單位出具說明。

6、瞭解房地產有無涉訟事項及抵押、擔保事宜，如有，應當查明原因，並在報告中揭示。

7、實地查勘評估物件（主要是位置、周圍環境、外觀、建築結構、裝修、裝置等狀況， 有無拆除、報廢、盤虧、盤盈、閒置建築物， 關注建築物生產使用環境［如蒸汽、酸、鹼］），填寫現場勘查表。現場檢視時，對於重大評估專案應拍攝現場實物照片；運用市場比較法測算時，還應提供比較案例的資料。

8、如存在待處理的情形，應查明原因，獲得企業有關說明材料及批准檔案。

9、收集評估值確定的其他依據資料（如當地定額、材料價格等檔案資料）。

10、選定評估方法（方法有市場比較法、收益法、成本法及這些方法的綜合運用），說明評估值的確定過程（填寫各種評估方法的評估工作底稿）。

11、核實其他需要說明的事項。

12、如有評估增減值，分析評估增減值的原因，填寫增減值分析表。

13、有無需要報告中特別說明的事項。

房屋建築物和構築物的評估工作底稿：

固定資產-房屋建築物（構築物）盤點情況表

成新率技術鑑定評定表

房屋建築物的殘值率：

淨殘值是指固定資產使用期滿後，殘餘的價值減去應支付的固定資產清理費用後的那部分價值。固定資產淨殘值屬於固定資產的不轉移價值，不應計入成本、費用中去，在計算固定資產折舊時，採取預估的方法，從固定資產原值中扣除，到固定資產報廢時直接回收。固定資產淨殘值佔固定資產原值的比例一般在3%～5%之間。

稅法規定的房屋建築物折舊年限：

稅法規定的房屋建築物折舊年限是房屋、建築物為20年，固定資產折舊率與折舊年限相關，所以應該先確定折舊年限。會計上沒有明確規定固定資產應按多少年計提折舊，原則上說固定資產按幾年計提折舊都不能說是錯誤的。但是如果會計上的計提折舊年限和稅法上的不一致時，年底企業所得稅彙算清繳要調整，相對較麻煩，所以最好是按照稅法規定來計提。

如需要更多其它工作底稿，可在評論區留言！