一文讀懂“政府以低效用地為由收回城鎮土地”是怎麼回事？

近年來，各地政府為了集約用地，盤活建設用地存量，提高土地利用效率，不

斷以城鎮低效用地再開發為由收回城鎮土地，在實際執行過程中常以土地權利人稅收不達標為由強制進行土地收儲等

。

很多土地權利人不瞭解有關低效用地的法律規定，遇到徵收方以此為由實施徵收和開發不知如何應對。

今天我們就城鎮低效用地的相關法律規定進行解答。

何為城鎮低效用地？

原2016年國土資源部印發《關於深入推進城鎮低效用地再開發的指導意見（試行）》（國土資發〔2016〕147號）的通知，對城鎮低效用地進行明確規定。該通知雖然已經廢止，但是根據《自然資源部關於積極做好用地用海要素保障的通知》自然資發〔2022〕129號的相關規定，鼓勵低效用地再開發。建設專案使用城鎮低效用地的，可以繼續按照《關於深入推進城鎮低效用地再開發的指導意見（試行）》（國土資發〔2016〕147號）有關規定執行。

通知指出，

所謂城鎮低效用地，是指經第二次全國土地調查已確定為建設用地中的佈局散亂、利用粗放、用途不合理、建築危舊的城鎮存量建設用地，權屬清晰、不存在爭議。

國家產業政策規定的禁止類、淘汰類產業用地；不符合安全生產和環保要求的用地；“退二進三”產業用地；佈局散亂、設施落後，規劃確定改造的老城區、城中村、棚戶區、老工業區等，可列入改造開發範圍。

現狀為閒置土地、不符合土地利用總體規劃的歷史遺留建設用地等，不得列入改造開發範圍。

推進城鎮低效用地再開發工作主要做法

一是合理界定改造開發範圍。

各

地對城鎮低效用地的內涵有不同的界定。如廣東明確低效用地主要包括市區“退二進三” 產業用地； 城鄉規劃確定不再作為工業用途的廠房（廠區） 用地；國家產業政策規定的禁止類、淘汰類產業的原廠房用地；不符合安全生產和環保要求的廠房用地；佈局散亂、條件落後、規劃確定改造的城鎮和村莊等。

二是積極開展調查摸底和上圖入庫工作。

開發低效用地改造開發的城鎮，要充分利用土地調查成果，摸清城鎮低效用地的現狀和改造開發潛力，查清土地權屬關係，

瞭解土地權利人意願

，建立城鎮低效用地資料庫。

三是科學編制實施專項規劃。

各地需編制城鎮低效用地再開發專項規劃，明確改造利用的目標任務、性質用途、規模佈局、時序安排和保障措施，並統籌城市功能再造、產業結構調整、生態環境保護、歷史人文傳承等工作，制定年度實施方案，落實改造專案。

城鎮低效用地的開發原則

低效用地的再開發堅持“

政府引導、市場運作、公眾參與、利益共享、規範運作

”的開發原則。

政府引導是堅持規劃先行，對改造開發的範圍、規模、時序等進行統籌安排；市場取向是鼓勵土地權利人、集體經濟組織等市場主體和社會力量參與改造開發，形成多種開發模式；公眾參與

是充分尊重土地權利人的意願，

保障土地權利人的知情權、參與權、受益權；利益共享是協調好政府、改造方、土地權利人等各方利益；規範運作是嚴格遵循改造開發的要求和程式，加強監管。

城鎮低效用地的開發模式

在開發實施主體上，不同地方政府結合地方實際，積極探索了政府收儲改造、原國有土地使用權人自行改造、原集體經濟組織自行開發、新引入市場主體改造開發、政府與社會力量聯合開發、社會多方合作開發等多元化模式。

廣東以原國有土地使用權人自行改造為主，

佔廣東全部

低效用地的

34%，新引入市場主體改造開發佔28%，原集體經濟組織自行開發佔22%，政府收儲改造開發佔10%，政府與社會力量聯合開發、 社會多方合作開發佔 6%。

江蘇以政府收儲改造開發為主，

佔

江蘇

全部

低效用地的

52%，原國有土地使用權人自行改造開發和新引入市場主體改造開發各佔23%，原集體經濟組織開發、政府與社會力量聯合開發、社會多方合作開發各佔 1% 。

（內容引自然資源部《關於城鎮低效用地再開發工作推進情況的通報》）

土地有問題？徵收補償不合理？點這裡先看看律師怎麼說

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【律師總結】

由上述法律規定可知，各地對低效用地的界定以及開發模式均有一定的差別，但從開發原則和開發模式可以看出，地方政府要尊重土地權利人的意願，土地權利人有權參與改造。

如果地方政府以土地收儲實施徵收，也應依據土地收儲的法定程式進行，並對土地權利人給予公平、合理的補償。如果遇到強制徵收，建議及時請專業律師介入，維護合法權益。

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