換帥之後，龍湖如何開啟新徵程？

雖然週一龍湖的股價出現較大幅度的波動，但隨著龍湖“提前還債”、“大股東增持”等組合拳的打出，目前股價已經回穩。

此時此刻的房地產行業正在遭遇嚴峻考驗，“吳亞軍退休”引發市場不安並不意外。但風浪之後，接班人陳序平將如何為龍湖謀劃未來的發展路徑更值得行業關注。

為此，成都商報-紅星新聞記者就此次“交班”以及後續發展方向等問題書面採訪了龍湖有關負責人。

迴應股價變動和交班：

早有安排，按計劃推進

2021年7月，陳序平從成都公司總經理赴任龍湖集團，出任地產航道總經理；今年2月底，陳序平接替邵明曉，出任龍湖集團CEO，8個月後，陳序平接替吳亞軍，出任龍湖集團董事長。

15個月從城市總升任董事局主席。陳序平這個身上有“80後”、“仕官生”、“清華學霸”等標籤的職業經理人，備受行業關注。

龍湖集團董事長 陳序平

雖然外界“莫名驚詫”，並引發資本市場連鎖反應，但無論是吳亞軍在投資者會議上的發言，和記者跟龍湖有關負責人的溝通中都一直在強調：此事早有安排，是按計劃交班。

陳序平是龍湖“仕官生”，2008年就加入成都公司，和與其曾共事過的多位前同事以及打過交道的業內人士都對其有評價頗高。何況其無論是在成都公司投資負責人、城市總還是集團地產航道總經理、CEO等崗位上都有出色的業績背書。

2017年陳序平出任成都公司總經理後，成都公司一直穩定在成都樓市的第一梯隊，並且打造了上城、梵城、紫宸等TOD綜合開發專案。在這一時期，龍湖形成了比較鮮明的風格：不追高拿地王，主要獲取有自持物業的綜合開發專案；在租賃住房方面，龍湖冠寓在成都的房間突破1萬間，市場佔有率達到32%；累計佈局

12座天街及1座星悅薈，

實現全域網格化佈局；此外，

龍湖智創生活也開始服務多個非龍湖開發的住宅小區，同時進入了市政、產業及新鄉村領域。2020年10月，龍湖智創生活正式入駐中國天府農博島，並已連續兩年為“中國農民豐收節”提供服務。

龍湖上城

出色的業績讓陳序平在龍湖的一眾高管中脫穎而出，而其“仕官生”身份，一直在龍湖工作的職業履歷也為其加分不少。吳亞軍在投資者會議上曾表示，三年前就在考察陳序平，如今來看，陳序平過去幾年在各個崗位上的表現，自然是獲得了吳亞軍的高分認可。

迴應行業挑戰：

這不是龍湖第一次“遇險”

對於此次因為董事局主席更迭導致的輿論風暴，龍湖相關負責人表示，這不是龍湖第一次“遇險”。就在兩個月前的今年8月，有境外機構做空，龍湖的股價也出現了較大幅度的波動，當時，龍湖就曾採用過“提前還債”等方式迴應過外界擔心。

如果時間上溯，在2008年底，初步開始全國化的龍湖遭遇過更大的考驗。當年，初入北京的龍湖就遇到了2008年的地產行業小危機，房子賣不動成為行業常態，整個行業也是哀鴻遍野。當時，曾有一家北京媒體以《下一個順馳》定義龍湖，在那個年代，順馳因為激進擴張導致現金流斷裂的遭遇讓很多地產企業膽寒。

最後，熬過來的龍湖更加註重風險管理，不斷地為自己修護城河。龍湖相關負責人迴應稱，現在來看，龍湖至少在兩方面跑贏同行。

一是抵禦誘惑，沒有盲目追求規模。

在2016年到2021年的行業高速增長期，大量房企透過舉債拿地超過3000億規模，龍湖的全國排名一度跌到前十之外。但龍湖卻耐住寂寞，略顯保守地堅持著自己的投資法則。站在今天的時間點來看，這種“保守”才是先見之明甚至換來更好結果。在易居克而瑞剛剛釋出的1-10月房企銷售額排名中，相較於去年的2000億，龍湖的銷售規模同比下降了約20%，但行業排名卻上升到第八。

二是多航道佈局，不把雞蛋放在一個籃子裡。

在2008年的冬天，擁有大量自持物業的萬達表現穩健，而當時重慶北城天街也為龍湖順利過冬助力不少，這讓龍湖意識到自持物業這個“小棉襖”的價值。在此後的十多年裡，龍湖開發持有了很多商業，目前已開業運營的購物中心達65座。

而對於行業最關心的債務問題，按照“三道紅線”標準中對“現金短債比”一項，龍湖維持在4。0左右，屬於非常安全的綠檔標準。而根據龍湖2022年的半年報資料，龍湖當時持有的現金約875億元，而綜合借貸總額約2123億元，平均貸款年限6。28年。

龍湖集團首席財務官趙軼曾在10月30日的投資者會議上表示，龍湖即將提前償還部分2023年到期的債務，將會把2023年到期的債務控制在200億元人民幣左右。而在10月31日和11月1日，龍湖連續兩天宣佈將提前償還將於2023年到期的債務，一共85。5億港元。

迴應新時期佈局：

聚焦高量級城市，堅持現金為王

在當前大行業的背景下，雖然做好了風險控制，把“天晴時修房子”做到極限，但龍湖也並非完全高枕無憂。因此相較於創始人吳亞軍退休，業界更關心的是陳序平如何去掌舵龍湖這艘大船，目前看來已經有一些端倪。

在10月30日的投資者會議上陳序平就表示，他梳理了龍湖已經進駐的68個城市，選擇了20個重點城市和14個機會城市，只佔進駐城市總量的一半。因此在今年各地第三批次供地中，龍湖雖然斥資百億拿地，但對城市進行了取捨。在成都的第三批次集中供地中，龍湖拿下了天府新區萬安街道、成華區跳蹬河街道以及郫都區犀浦街道共計三塊宗地，斥資27億，龍湖也是本次拿地的唯一全國性民營企業。

而在近期的從投資者會議上，陳序平還強調了“現金為王”。實現這個目標，一是選擇好的城市，確保專案正常獲得銷售回款；二是增加租金等經營性收入。陳序平說未來經營性收入要佔到龍湖營收的比重達到30%，利潤的50%。

這些提法並不算新奇，在回覆成都商報記者的採訪時，龍湖相關負責人表示，說是一回事，能做到是另一回事。從現在龍湖進駐的城市，獲取的專案質量，以及在天街、冠寓等可獲取租金收入的業務板塊的表現來看，可以較為順利的實現這些經營佈局調整。

龍湖冠寓

一位熟悉龍湖的業內人士也向記者分析，吳亞軍留下了一個比較好的基礎，目前龍湖的業務陳序平都深度參與，甚至很多都是親自決策。所以雖然這個時候整個行業都較為悲觀，但吳亞軍還是敢果斷交班。

記者觀察：

我們為什麼會如此關注龍湖？

在龍湖這場交班風波快速發酵、快速平息的時刻，行業內又有企業宣佈債務違約，這或許是龍湖更被關注的原因。

更多人關注龍湖，可能是用其觀察這個行業目前的生存狀況，從這個維度來看，作為龍湖的創始人，為這個行業輸出過無數“正能量”的吳亞軍宣告退休，對市場來說一時難以接受也很正常。

在這場交班風波中，龍湖集團控股股東Charm Talent用超7000萬港元增持700萬股來回應市場的關切，給了市場更多信心。

一代人終將老去，但總有人正年輕。對於未來的中國房地產市場來說，在王石、宋衛平、吳亞軍這些“一代”們逐漸退隱後，更多在這個行業的起起伏伏中成長起來的職業經理人來接管經營各個企業，是必然的趨勢，也是必然的進步。