第一章 土地估價基礎（二）

一、土地質權

包括：抵押權、質權、擔保物權、留置權。

二、區位的含義

區位的實質就是自然地理區位、經濟地理區位和交通地理區位在空間地域上有機結合的具體表現。

三、區位的3個影響因素

1社會經濟因素：繁華程度、交通狀況或通達程度、基礎設施和公用設施的完備程度、人口密度。

2自然因素：地形坡度、土地承載力、洪水淹沒及排水狀況、公園與綠地、環境質量。

3 行政因素：城鎮規劃

四、區位與地價的關係

土地區位優劣的形成，一是先天的自然條件，二是後天的人工作用。

城市建設用地，其價值價格的高低主要取決於區位的優劣。

如果設想城市所在的地區為一個均質平原，則各種用途會呈 同心圓分佈。

五、土地報酬遞

土地報酬遞減規律可以確定土地利用的最佳集約度和最佳規模。

總報酬與邊際報酬曲線的關係：邊際報酬等於總報酬曲線在各點切線的斜率。

總報酬與平均報酬曲線的頭條：平均報酬等於總報酬曲線每一點與原點連線的斜率。

邊際報酬曲線與平均報酬曲線的關係：

☆當邊際報酬>平均報酬時，平均報酬具有上升趨勢；

☆當邊際報酬<平均報酬時，平均報酬開始下降；

☆當邊際報酬=平均報酬（即相交時），平均報酬最高。

六、土地供給

土地供給的特點：

（1） 土地的自然供給的數量是固定不變的，其彈性為零。

（2） 土地的經濟供給，是有彈性的。

影響土地供給的因素：

（1）影響自然供給的因素：氣候條件及地形、地貌條件、資源、交通運輸條件

（2）影響經濟供給的因素：自然供給量、知識和技術水平、交通運輸條件、土地利用集約化程度、社會需求

七、土地需求

影響土地需求的因素：

（1）人口變動。人口增加將導致對農用地、交通用地、住宅用地等的增加，反之減少。

（2）經濟發展狀況。經濟景氣，對土地的需求增加，反之減少。

（3）人類利用土地的知識和科技水平。利用土地的知識越多，科技水平越高，土地需求就會增加

八、土地供求平衡原理

從實踐看，土地供不應求是絕對的、普遍的，而供過於求是暫時的、個別的。

九、土地供求與地價的關係

土地市場的 供求機制是決定地價的主要因素之一，供不應求，地價上漲，供過於求，地價下跌。但從長遠來看，地價總是保持著一種向上趨勢。