隱性收費、影響徵信……經營貸換房貸暗藏諸多風險

調查動機

銀保監會近日公佈了8張行政處罰罰單，其中5張罰單處罰原因涉及個人經營貸款違規流入房地產市場、個人經營貸款制度不審慎等。

近年來，隨著國家對小微企業的支援力度加大和貸款市場報價利率逐步走低，多家商業銀行的經營貸利率下調至4%以下，低於多地首套房按揭貸款利率，且遠低於二套房貸款利率。由於存在較大的利率差，一些中介活躍在推銷經營貸的前線，忽悠群眾將手頭利率較高的房貸轉換成利率較低的經營貸，聲稱可以省下一大筆利息。

然而，真有這樣的好事嗎？經營貸置換房貸背後隱藏著怎樣的風險？記者對此展開了調查。

“我們可以代辦‘轉貸降息’，對您來說特別合適。”近日，家住廣東省廣州市的王蕊（化名）接到一名從事資金週轉服務中介的電話。對方稱，相對於目前的房貸利率，經營貸利率低至3。2%左右，若選擇置換，每年可為她省下上萬元貸款利息。

王蕊心動了。去年，她買了一套二手房，總價約250萬元，純商業貸款利率5。5%，月供超過8000元，感覺到壓力特別大。在聽到中介介紹的“經營貸置換房貸”辦法時，王蕊很快來了興趣。中介告訴她，經營貸是商業銀行針對中小企業或個體工商戶推出的貸款產品，目的在於減輕企業從事商業經營活動時的負擔，“房貸轉經營貸，都是透過正規銀行放款的，絕對安全”。

據瞭解，辦理經營貸的基本條件，申請人必須是一家企業的法定代表人或者最大股東，且該公司經營資質要達到一年以上。目前市場上很多中介對於不符合資質的貸款人也宣稱，透過一番“私下操作”也能讓對方順利拿到錢、省下錢。

然而，記者近日調查發現，經營貸置換房貸，不僅存在諸多隱性收費，後續還有一系列未知風險，比如擾亂金融市場秩序、可能會對購房者徵信產生不可逆的影響等。

暗箱操作以貸換貸

宣稱降低還貸成本

記者採訪發現，有不少人收到過金融中介、房地產中介的推銷簡訊或電話，稱可以透過經營貸置換房貸達到降息目的。

據瞭解，經營貸主要用於支援小微企業和個體工商戶的經營發展，貸款額度一般為抵押物的七成甚至更高，而且融資門檻和利率較低，銀行向小微企業發放的貸款利率普遍在4%以下，一些銀行甚至可以做到3%左右，低於房地產市場首套房尤其遠低於二套房利率。

一位銀行內部人士告訴記者，小微企業在申請經營貸時，銀行會要求企業營業執照至少滿一年，有實際經營地點，企業流水可以覆蓋貸款本息償還。此外，用於抵押的房產要結清之前的貸款。

但這些限制條件在一些中介看來並非難事。

北京市某房地產中介公司貸款專員李女士向記者介紹，房貸通常透過以下操作手法轉換成經營貸：假如你手上有200萬元房貸，想要提前還款卻沒有充足資金，中介會先把還房貸的錢借給你，你還清房貸後，房產得以解押。之後，中介會讓你以該房產作為抵押物向銀行申請經營貸款，等貸款批下來再用這筆錢償還欠中介的債務。最後，你名下擁有經營貸，同時按期支付經營貸的利息。

“與房貸相比，經營貸都是先息後本，每個月還的都是利息，還貸壓力會小很多。”李女士說，“如果名下沒有公司，我們會負責幫你辦，經營流水、地點等資料也能操作，銀行稽核基本都能過，後續也不會有風險，只需要付一定的手續費即可，手續費一般是貸款額的1%左右。”

隱性收費不可小覷

實際負擔可能增加

“轉貸降息”，這個宣稱能減少數十萬元利息的誘惑，是否暗藏陷阱呢？

在和多位中介溝通後，記者瞭解到，經營貸置換房貸，不僅存在諸多隱性收費，後續還有一系列未知風險。

“以貸款金額200萬元、經營貸貸款時間5年計算，中介費至少要2萬元，過橋墊資費、空殼公司維護費等費用需要8萬元左右，粗略估算辦經營貸成本就要超過10萬元。”來自安徽省宿州市的房地產中介牛奇（化名）介紹道。

他舉例稱，若按照房貸利率5。7%、等額本息25年計算，200萬元房貸每月月供1。25萬元，利息總額175。65萬元；假如5年期經營貸年化利率3。7%，每月月供6167元。看上去每月月供可以節省6333元，卻忽略了本金帶來的壓力，經營貸先息後本，前面償還的都是利息，5年後需一次性歸還本金200萬元，到時如果一下子拿不出這麼多錢怎麼辦？

“相比於房貸長達二三十年的還貸款週期，經營貸的貸款期限往往只有3至5年。置換之後，貸款人的還款壓力驟增。如果沒有足夠的現金流支撐，購房者就要面臨違約風險。雖然可以走新一輪流程重新貸款，但這又得面臨被‘割韭菜’。更何況一旦將來政策有變或貸款收緊，能否重新獲得貸款也是未知數。”牛奇說。

“在經營貸置換房貸過程中，一些中介只告訴購房者好處，而選擇性不說存在的風險，甚至在運作過程中提出增加服務費。購房者真得三思而後行。”牛奇告訴記者，如果條件允許，正常透過銀行提前還房貸，要比用經營貸置換房貸更安全、更省錢。

值得注意的是，記者調查發現，目前想提前還房貸也不容易。

來自北京市豐臺區的王潔（化名）去年8月購入一套房產，貸款260萬元。最近她想提前還款，卻發現透過銀行App申請線上提前還貸業務時困難重重，銀行工作人員解釋稱“系統升級出現bug”，需要和銀行預約線下提前還款。

來自安徽、江蘇、重慶、山東等地的購房者也遇到了類似問題。記者還注意到，即便能夠成功申請到提前還貸，流程也很複雜，如果銀行不支援App或網站辦理，那麼線下辦理流程更煩瑣，有時需要花費幾個月時間。

短貸長投違反約定

或存在流動性危險

對於購房者來說，經營貸置換房貸，雖然表面上看能降低資金成本，但可能會對自身徵信產生不可逆的影響。

“在許多中介的運作下，經營貸的貸款期限也能夠被拉長到和房貸差不多，但這中間存在續貸行為，比如每3至5年向銀行遞交一次申請材料，接受一次稽核。風險恰恰藏於其中，中介幫忙辦理的材料均系偽造，經不住多次審查。”牛奇說。

華東政法大學房地產政策法律研究所所長楊勤法認為，將經營貸置換為房貸，以獲取利差，違反了借款合同的約定。銀行的借款合同條款都會約定借款用途，借款人未經貸款銀行同意，將經營用貸款挪作購房，依據民法典相關規定，貸款銀行有權提前收回貸款或解除合同。

“貸款銀行提前收回貸款，購房人的還款壓力會大幅增加。因經營貸期限較短，購房貸款期限長，經營貸轉房貸會造成短貸長投，這會給購房人形成流動性危險。”楊勤法說。

北京瀛和律師事務所律師胡云雲告訴記者，國家明令禁止企業經營貸資金進入樓市，中國銀保監會多次下發通知“禁止經營類貸款違規進入樓市”。經營類貸款進入樓市後一旦被查處，銀行可能會收回貸款，影響個人徵信，甚至有被認定為貸款詐騙或合同詐騙的風險。

刑法規定，以欺騙手段取得銀行貸款，給銀行造成重大損失或者有其他嚴重情節的，處三年以下有期徒刑或者拘役，並處或者單處罰金；給銀行造成特別重大損失或者有其他特別嚴重情節的，處三年以上七年以下有期徒刑，並處罰金。

為了維護房地產市場健康發展，防止經營貸違規流入樓市，有關部門一直在行動。

2021年7月28日，中國銀保監會辦公廳等聯合印發《關於防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》，要求銀行機構加強借款人資質核查，加強經營用途貸款“三查”，落實各項授信審批要求，不得向無實際經營的空殼企業發放經營用途貸款。

與此同時，從去年下半年開始，金融監管部門有序調整樓市金融監管政策，全國房貸利率進入調降期。尤其今年以來，央行多次下調貸款市場報價利率並降低房貸利率下限，推動全國各地房貸利率大幅度調降。

“監管部門應加強貸款資訊共享，及時瞭解經營貸款的具體流向，發現違規流入房地產市場的，要立即查處，並予以處罰，包括拉入貸款黑名單等徵信措施。銀行要關注客戶資金流向，對可疑的資金流動，要及時向監管部門報告，對於違規流入的，該提前收回的，應提前收回經營貸。中介及購房者要有守法、守紀的觀念，不貪圖小利而違規違法。”楊勤法說。