廣州中院：明知要拆遷，把房子租出去，買方能撤銷合同嗎？

廣州中院：明知要拆遷，把房子租出去，買方能撤銷合同嗎？

基本案情：

2020年6月22日，張三透過微信向李四支付13000元押金。2020年7月1日，李四（甲方）與張三（乙方）簽訂《商鋪租賃合同》，合同租賃時間為三年。……七、乙方在經營期間辦理營業執照所需的相關證件，甲方提供並協助辦理。……當日，李四將涉案商鋪交付給張三使用。

2020年10月，張三因涉案商鋪的租賃合同糾紛向一審法院提起訴訟，訴請要求撤銷其與李四間簽訂的《商鋪租賃合同》，判令李四、陳金華返還押金13000元、賠償裝修費用及裝修停工產生的違約金共計80000元、賠償因延期開店產生的經濟損失20000元、賠償因維權支付的律師費8000元、支付裝修設計費10000元及裝置退運費876元等。

法院裁判觀點：

由於李四出租給張三使用的涉案商鋪既無產權證書也無規劃報建手續，故《商鋪租賃合同》無效

。

而張三在涉案商鋪證件不齊全的情況下仍同意承租，故該租賃合同無效的法律後果，租賃雙方均有過錯。

張三確有對房屋進行了裝修，由於租賃合同無效，其投入的裝修已無法繼續使用，而李四作為涉案商鋪的出租方，應按過錯程度對張三租賃涉案商鋪所產生的損失承擔賠償責任。

據此，對於張三主張的裝修損失，綜合考慮雙方實際履約情況，造成合同無效的過錯程度，根據公平原則、誠實信用原則：

法院判決：

1。李四基於《商鋪租賃合同》收取的租賃押金應予以退還，現明俊傑主張趙穗芬、陳金華返還押金13000元，一審法院予以支援。

2。李四賠償張三裝修損失10000元。至於張三主張裝修損失超出上述部分的法院不予支援。

3。張三主張李四裝修停工違約金、延期開店經濟損失、律師費、裝修設計費、裝置退運費的訴訟請求，缺乏事實和法律依據，法院不予支援。

律師說法：

一、關於租賃合同無效後，當事人的損失賠償問題

《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第七條規定：“承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀”。該條第二款規定：“已形成附合的裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有，不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失”。

本案中，因涉案房屋未取得建設工程規劃許可證、產權證而導致租賃合同無效。李四作為產權人及出租方，對此存在過錯。張三作為承租人，對涉案商鋪是否屬於經合法規劃報建的物業，亦應盡到審慎注意義務，主動查驗涉案租賃物業的產權登記及規劃報建情況。出租人承諾提供協助辦理營業執照的義務，並不能替代買方自身的審慎注意義務，故法院認定李四對涉案租賃合同無效亦有過錯並無不當。

二、涉案租賃合同系因涉案租賃物未經規劃報建導致合同無效而終止

因合同無效導致的損失責任的承擔，應當依照雙方當事人對合同無效應承擔的責任比例予以確定。李四在合同訂立過程中，是否存在隱瞞涉案商鋪即將被拆遷的事實與合同無效責任認定並無關聯，故法院對該事實沒有進行審查。退而言之，即便李四存在未明確告知案涉租賃物已被納入三舊改造的情形，因涉案商鋪至今仍未被拆除，並未影響張三的佔有和使用。張三以此為由要求李四承擔全部損失，理據不足。