武威市閒置土地收回，並非企業自身原因造成閒置的要依法補償

甘肅省武威市閒置土地的問題，前段時間據媒體報道甘肅省武威市認真落實生存掛鉤的機制，透過分類，分量處理，督查問效等途徑，加大了未供或者閒置土地的處置力度，有效地促進了土地節約和高效利用。僅一個季度，全市共處置批而未供的土地就達到了1993公頃，處置率達到了65%以上，處置閒置土地達到了196公頃，處置率高達55%，面積作為一個地級市來說，能處理這麼大的這種面積的這種批而未供和閒置土地顯然是屬於面積非常大的。

在這裡邊有一些問題需要給大家探討一下。一是閒置土地處置的認定程式和處置問題。另外一個是批而未供往往是存在一些不履行法定職責，違反約定等等這樣一些違法行為，那當然是不對的。如果說因為行政機關內部的原因，一直批而未供，那麼這個企業可以透過法律途徑維護自己的合法權益，並要求對因這段時間對企業造成的損失，進行賠償或者補償。

我們在辦理案件過程當中，也有很多這樣的，簽訂了補充招商引資協議，有的簽訂了國有土地使用權出讓合同，有的辦理了相關的手續，辦理的各個階段都有，但是因為領導變更，或者新的部門的介入，新的企業的介入等等一些情況導致原來已經答應過的一些內容不太想履行了，所以就導致了很多糾紛的產生。

這類案子往往被認定為不履行法定職責，或者不履行行政協議的約定。可以參考最高人民法院關於產權保護制度的意見，以及最高人民法院從2018年1月份開始的，一直到現在每年都在出具這樣的相關的一些案例，特別是最高人民法院作出了審理行政協議案件若干問題的規定，也就是行政協議的司法解釋做出之後，對這些問題直接就納入法定的軌道來解決了這類問題。

如果真的是行政機關批而未供訴訟的，一般都能得到合理的解決，絕大多數都能得到依法合理的解決。另外，關於閒置土地認定的問題。閒置土地它的概念早在2016年，國土部就作出閒置土地處置辦法。閒置土地處置辦法當中的第二條就提了閒置土地的概念，是指國有建設用地使用權人超過國有建設使用權出讓合同或者劃撥決定書的約定，規定的動工期限滿一年沒有開發的土地就叫閒置土地。

但是閒置土地現在可不是個貶義詞，為什麼呢？因為新的閒置土地處置辦法不僅列了企業自身原因造成的閒置土地，最主要的是有一個大的變革，它把行政機關原因導致的閒置土地進行了一一的列明。第八條就明確規定，屬於下列情形之一的屬於行政機關的原因導致的土地閒置。處置的時候就不能無償收回或者退還土地出讓金這些等等都不行了，要依法處理，要依據本條本辦法12條來進行處理。

哪些屬於行政機關原因造成的閒置土地？首先列了六條：

第一項，未提供未按照合同或劃撥決定書約定的期限條件是提供土地的。字面意思大家都知道說沒有提供土地的，沒有提供土地就視為行政機關的原因。但是很多企業主跟我們說提供了土地，你要看他是不是按照約定提供的，有的提供的土地不是三通一平，五通一平，七通一平，其實咱們國家早就有明確的規定，提供土地必須是淨地出讓。什麼意思呢？必須完成三通一平，五通一平或七通一平，必須完成這些。因為每個地方不一樣，有的要求七通一平，五通一平，最次也得達到三通一平，要不滿足這些條件的，不符合國家規定，當然要因此導致的無法開工的，也屬於行政機關導致的。

第二項，土地利用總體規劃和城鄉規劃依法修改。這也特別常見，因為咱們國家的規劃近幾年修改的比較頻繁，很多城市就感覺比較頻繁，所以導致一些地塊就無法及時地開展建設。

第三項，國家出臺相關的政策，比如說三江流域的保護，環保保護，水源地保護等等一些國家大的政策出臺之後，導致原來的規劃條件，建設條件已經不太不合時宜了，必須進行修改，這也被認為是行政機關的原因。

第四項，因群眾信訪。這個就更常見了，群眾信訪包括訴訟，包括上面的鄰權糾紛，附屬物的糾紛，土地產權的糾紛等等這一系列的糾紛都屬於行政機關原因導致的。

第五項，軍事管制或文物保護等等這些導致無法開工的也被認為行政機關的原因。

第六項，其他。這裡邊還需要注意一點，辦法規定因自然災害或其他不可抗力的原因導致土地閒置的也屬於行政機關原因導致的土地閒置。為什麼要這樣做啊？因為行政機關不僅僅它不是一個民事主體，他簽訂行政協議，行政協議不僅具有協議性，還具有行政性。行政機關不僅僅要履約，還要依法。所以說這些原因都被歸類為與行政機關的原因。

遇到這類情況應當如何處理？第12條規定，因本辦法第八條的情形出現導致土地閒置的，必須與使用權人進行協商。一定要注意，這裡用的詞是協商，這裡的協商就是字面意思，協商不存在強制。選擇下列方式進行處置：

一，延長動工期限，看能不能解決，如果不能解決，那就必須調整土地用途和規劃條件，調整土地也不能解決，行政機關安排臨時用地進行週轉安置，如果也不能解決，那就是第四項協議有償收回可以有償。這裡的有償收回指的是土地管理法58條，它的標準按照最高人民法院產權保護典型案例，指導案例，典型案例的規定，應當按照市場進行。

第五是土地置換，如果土地置換按照相同位置，位置類似，用途類一致等等這樣的一些標準進行置換，如果不一樣的要進行補差價。第六項就是其他。

關於閒置土地的認定處置，包括程式上，實體上是有明確的規定。實際上我們在辦理這類案件過程當中，很多房地產開發企業接到通知之後都是懵的，說閒置土地是不是個貶義詞，是不是帶有處罰性質的？不一定。所以你認定它到底是貶義的還是中性的，最主要是看它的形成原因和處置方式，它的形成原因直接決定了他的處置方式。如果真的是因為自身的原因導致的，特別是以囤地哄抬地價為目的的這種，那必定要無償收回。

如果說是行政機關原因導致的，那就是按剛才規定裡的這幾條進行處置。但是雖然有這些規定，依然我們每個月都會接到好多起這樣做錯了的案子來找到我說說這錯了那錯了，輸得很慘。大部分是因為一些不太專業，沒有制定一個正確的維權方案，然後又不進行調查取證。只是覺得怎麼樣，那是不行的，因為法院不能靠你覺得，要靠證據，如果說沒有證據的話，你所有的表述都沒有意義。這就要求咱們一定要找一個專業團隊進行操作，我們可以提供免費的諮詢服務，我們會結合大家提供的這些證據，結合咱們國家法律法規的依據，特別是結合我們手裡眾多的案例，為大家制定一個正確的維權方案，制定一個高效全面的維權方案，以求達到更好的效果。