北京個人住房商貸詳解（下）

接上篇。

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開具商貸收入證明的要求有哪些呢？

首先，家庭收入必須至少達到總負債月還款的兩倍，負債包括但不限於抵押貸和信用類貸款。換句話說，每個月的所有卡總還款額必須低於家庭月收入的50%。

其次，收入證明必須是銀行要求的格式，留單位座機，加蓋單位公章或人事章。

還有就是必須用黑色簽字筆，而且不能有塗改。

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有的小夥伴會說，我的月收入不夠怎麼辦？這個時候，可以加入除工資之外的其他收入。比如說兼職收入證明，獎金、補助，公積金繳存。另外還有途徑就是男女朋友共借或者父母擔保。總之，只要是正規途徑正規方式的收入增加，都可以納入月收入當中，以符合商貸的要求。

我們再來了解下貸款年限如何確定。

首先是從房齡出發。貸款年限＋房齡需要小於70年。

其次是從借款人的年齡出發。原則上貸款年限＋借款人年齡需要不大於70歲，而一些銀行如光大，平安，興業，農商等可以貸到75歲及以上，但也要視具體情況而定。

最後就是北京目前所規定的最高貸款年限不得超過25年。

以上三個條件當中，取最短為最終貸款年限。

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貸款金額的確定比較好理解，主要和三個條件有關。

貸款金額的計算方法為：網籤價或者評估價的較小值×貸款成數

網籤價是網籤合同上的成交價格，一般滿五年唯一的普宅成交價如果超過環線指導價，而原值又較低的情況下，會以環線指導價作為網籤價格計算貸款金額和計契稅。

評估價是評估報告中

標明

的價格。

成交價減去貸款金額就是純首付的金額，總首付一般包括純首付、稅費和中介費。

最後我們來了解下月供還款的兩種方式等額本息和等額本金。

等額本息其實就是每個月的還款金額固定，月供構成比例是本金逐月遞增，利息逐月減少，而且是複利計息，直白的說就是每個月的還款額當中未還的利息也需要和未還本金一起計息。

等額本金是從還款首月到末月月供逐月遞減的還款方式。這種還款方式每個月的本金固定，利息逐月減少，只對未還本金單利計息。

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一般情況下，在還款人沒有主動選擇還款方式的時候，都會預設為等額本息。等額本息比等額本金的總還款額高，更有利於出借人。

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