鄭州百億地產紓困基金先“救”寫字樓的背後

7月29日，鄭州市人民政府辦公廳印發了《鄭州市人民政府辦公廳關印發鄭州市房地產紓困基金設立運作方案的通知》。經鄭州市政府研究同意，已下發至鄭州市各區縣、各開發區管委會等有關單位。

▲鄭州市是目前全國對房企地產紓困反應最快的城市。

鄭州市的這個紓困基金將按照“政府引導、多層級參與、市場化運作”原則，由鄭州國家中心城市基金下設紓困專項基金，規模暫定100億元。採用的是

母基金籌30%

+

子基金籌40%

，剩下的30%根據紓困專案的實際情況自行籌集。

▲在最理想的情況下，紓困基金可以出資70%用於盤活專案。

8月9日，鄭州百億地產紓困基金的首個專案正式落地，竟然紓困了河南建業參股的鄭州金融島寫字樓專案。放著鄭州那麼多的爛尾住宅樓盤不救，先去救與民生不相關的寫字樓，百億紓困基金的操作，一時輿論譁然。

▲被譽為“鄭州陸家嘴”的北龍湖金融島寫字樓叢集。

紓困基金

不救住宅

，

先救寫字樓

，這到底是玩的哪門子操作呢？今天明哥就來聊聊。鄭州地產紓困基金的邏輯。

“空中樓閣”的紓困政策

早在7月份的時候，鄭州市房管局就組織了建業、鑫苑、世茂、康橋、綠地、正商、融創、瀚海等8家房企開會，擬對這些房企在鄭州的問題樓盤進行支援。

當時明確的四種紓困模式分別為：

1。

“棚改統貸統還”模式

，由政府平臺公司接收，後期政府主導。這種模式針對的是鄭州城中村改造專案，換句話說就是政府把這些棚改專案收了，原企業退出，由國企接手進行開發。

2。

“收併購”模式

，對於資產大於負債的專案，政府組織國企、金融機構收購盤活。

3。

“破產重組”模式

，對於資不抵債的專案，由政府組織破產重組，保證專案交付。

4。

“保障性租賃住房”模式

，由政府組織專項建設貸款，針對銷售不暢，建設資金困難的專案進行盤活。

雖然鄭州列出了這四種紓困模式，但是核心原則仍是

市場化運作

。所謂的“市場化”，說白了就是紓困不是搞慈善，是

救急不救窮

。

▲這四種模式如果按照市場化原則操作，落地性並不強。

棚改專案的核心是拆遷戶的安置與補償，在安置補償條件上，國企肯定是不如民企靈活。所以，國企去接盤拆遷棚改專案，可能會遭到棚改戶的激烈抵制，短期內很難落地。

▲拆遷補償的變更，就可能讓一個棚改專案夭折。

收併購模式是最容易操作的方式，鄭州的百億紓困基金也主要用於收併購。但是，資產大於負債的專案，房企自己也能透過市場化的方式，找到接盤方，壓根不需要紓困基金介入。

破產重組模式主要針對的專案問題更多，更復雜，現在大部分的停工爛尾樓盤，多數都是預售監管資金被挪用引起，專案本身就資不抵債。要想破產重組，就要跟債權人反覆拉扯，短期內也不可能落地。

保障性租賃住房，就是政府把商品房買下來，變成保障房，由政府的信譽兜底，銀行放款保障專案竣工。這一條非常考驗政府的財政實力，如果政府本身就沒錢買，那還談什麼保障房？

因此，鄭州的紓困政策除了第二條以外，其他三種模式都像是“空中樓閣”，很難在短期內落地，對解決當下的問題作用有限。

略顯“雞肋”的紓困基金

據鄭州的媒體統計，鄭州約有106個問題樓盤，涉及居民超過60萬，平均每20戶就有1戶居民買到了爛尾樓。這樣一個比例，觸目驚心。鄭州的爛尾樓可以說本輪地產週期中，最嚴重的城市之一。

▲鄭州尚未交付的問題專案佔比高居全國24成首位。

如果光靠紓困基金，這100多億的資金去填這些窟窿根本就不夠。況且，如果不計成本，不計代價地拿這些錢去盤活爛尾專案，就變成了政府兜底，這性質就完全變了。

政府的這筆錢，也是國家的錢，屬於國有資產。國有資產就有

增值保值

的任務。紓困基金的錢，是不能拿來隨便扔的。白給拿來做慈善，誰來對國有資產流失負責？

即使是紓困基金有一定的政策性，那它的前提也是

必須得保本

，最好的情況是還能賺點錢。只有符合這個前提條件的專案，才能得到紓困基金的援助。這就意味著，要想拿到這筆紓困基金的專案，起碼得是資產價值能夠覆蓋債務，具備紓困價值的專案。

這也就能解釋為什麼鄭州紓困基金的首筆業務，是救援建業在鄭州北龍湖的寫字樓了。因為北龍湖金融島被定為為“中原經濟區金融中心”、“中部的區域金融地標名片”、“河南的陸家嘴”。未來肯定具備升值潛力。現在紓困基金相當於是

低價抄底

，入手價格遠低於建成後的實際價值。

而目前鄭州的住宅專案，就像明哥前文所說的，資產能夠覆蓋債務，具備變現價值的樓盤，早就被房企們拿去賣掉了。根本就不需要靠政府的紓困基金！現在停工爛尾的樓盤，幾乎都是經營不善，被挪用預售監管資金的專案，幾乎只能走“破產重組”這條路，幾乎用不了紓困基金。

▲資不抵債的專案最好的方式是破產重組。

這個紓困基金對於鄭州的多數爛尾專案來說就是“雞肋”，

食之無用

，

棄之可惜

！

給購房者一點念想

最後，如此高門檻的紓困基金，難道政府就真的相信能夠解決目前鄭州“遍地爛尾樓”的問題嗎？

不管你信不信，反正鄭州政府肯定是不信的。以目前鄭州市的財政狀況，別說掏100億的真金白銀，就是掏10個億出來，也是一陣肉痛。而且這100億根本解決不了當下的問題。

那為何鄭州政府還要高調宣傳這100億的紓困基金呢？

首先就是政府不可能提前就把這麼一大筆錢放進資金池裡，一定是有了合適的專案，才進行配資。在實操中，不可能一次性掏100個億。

其次，這麼高的使用門檻，壓根就沒有幾個專案能夠符合要求，真正能用到基金的專案， 也不可能用到100個億。

最後，錢不用真正花多少，但是給市場帶來的信心提振效果卻很大。讓幾十萬爛尾樓業主們有了念想，有了希望。

用很少的一筆錢，卻達到了幾十億的W穩效果。這波不虧！血賺啊！

寫在最後

很多時候，就怕人多想。再聯想到全國其他與鄭州一樣操作的城市，

這個紓困政策，其實解決的不是爛尾樓，解決的是人的精神內耗，讓人們有了念想和希望。