四川一男子租房因地震變危房，搬離後索退租金遭拒：合同還沒到期

天有不測風雲，人有旦夕禍福。四川一男子剛租房不到兩個月，卻不料一場地震將出租房變成危房，男子被迫搬離，但租金已經給付，業主卻死活不退，最終兩人鬧上法庭，那麼這場特殊的官司該怎麼處理呢？

據四川省珙縣法院9月25日訊息，該院日前審理的一起房屋租賃合同糾紛案，租客梁某就是因為地震原因導致房屋不能繼續使用而要和業主胡某解除租賃合同，但胡某不僅置之不理，而且根本不到庭參與訴訟。後經法院釋法明理，胡某表示服從法院判決。

梁某是珙縣一普通村民，在巡場鎮以蹬三輪車為生。2019年4月，梁某與巡場鎮居民胡某達成口頭協議，將胡某位於巡場鎮的一套住房進行租賃使用，並於4月10日開始至2020年4月10日止，雙方約定租金為3400元，梁某現場進行給付，胡某向梁某出具了一張收條。

然而，梁某剛剛住了兩個月時間，6月17日宜賓發生地震，梁某租住的房屋也因地震受損，竟檢測，該房屋形成D級危房，當地於7月7日向梁某下達了撤離告知書，梁某隨後搬離了該房屋。

因沒有再實質性的居住，梁某隨後向胡某提出解除租房協議並退還剩餘租金，胡某認為，雙方租約還沒到期，梁某提前解約是違約行為，因此置之不理。在多次找尋胡某協商無果的情況下，梁某一紙訴狀將胡某告上法庭，請求依法判令解除租房協議，胡某返還剩餘租金。

庭審過程中，胡某並未到庭，法庭在全面仔細地調查了該案的基本事實後宣佈休庭。此後承辦法官致電胡某，誰知胡某情緒非常激動，認為梁某是在無理取鬧，依然不願接觸租賃協議和退還剩餘租金。

面對這種情況，承辦法官指出，按照合同法規定，由於租賃房屋因地震嚴重損毀、滅失，無法繼續使用，不能實現租賃目的，租賃合同可以依法解除。這次胡某的房屋因地震造成損壞，已經無法居住，所以導致租賃關係無法繼續存續，胡某應當解除和梁某之間的協議並退還剩餘租金。

透過承辦法官動之以情，曉之以理的依法勸說，胡某最終也明白了事情該如何處理，並對本案的基本事實部分不持有異議，同時表示會尊重和積極履行法院判決。

其實關於地震中這種租客和業主的糾紛並非個案。一般都會持兩種態度，一種認為不應該解除協議和退還剩餘租金，因為在天災的情況下，這是一種不可抗力，已預付未到期的租金問題，應當雙方合理分擔，出租人僅應返還承租人部分租金，這樣才公平。

但也有很多人認為，租客支付租金的目的是為了實現對房屋的租賃，因不可抗力導致房屋無法繼續租賃，自然也不必再支付租金，就已經履行的部分，租客應當按照合同約定支付相應的租金，但因地震導致無法履行的部分，業主應當退還承租人全部預付租金，否則構成不當得利。

但因為考慮到是地震這一特殊因素造成的情況，雙方均無過錯，因此在返還數額比例上可以做適當調整。就已經審結的案件來看，法院一般支援第二種說法，會判令解除租賃協議並支付剩餘房租。