全國政協委員建議“取消房屋公攤面積”引發關注，為何備受爭議？該不該取消？

今年全國兩會上，“取消公攤面積”登上熱搜，引發廣泛關注。

全國政協委員洪洋說，商品房銷售中附加公攤面積是普遍現象，最可怕的是公攤面積缺乏法律依據和制度約束。

他建議國家取消公攤面積，可以將實際的公攤面積成本核算到實用面積之中，讓老百姓明白付費，放心購房。

實際上，“取消公攤面積”這一提法已經成為近年來兩會關注熱點之一。公攤面積為何會備受爭議，有沒有合理性？該不該取消？今天我們就來探討下。

什麼是公攤面積？

房屋公攤面積，是指分攤的公用建築面積的簡稱，它與套內建築面積之和構成了一套商品房的建築面積。

1995年，建設部頒佈《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》（試行）（以下簡稱《分攤規則》）。其中指出，商品房買賣所簽訂的商品房購銷合同中，應註明該商品房的套內建築面積（實得建築面積）及應合理分攤的公用建築面積。

公攤面積主要包括：

大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道等，以及為整幢服務的公共用房和物業管理用房等。

儘管《分攤規則》明確公攤面積的組成、計算原則和分攤係數等，然而還是有人提出質疑，即對於公攤面積的處理，我國尚無明確法律法規出臺，因公攤面積的不明確，使其成為房地產交易過程中爭論的焦點。

杭州拱墅區的王先生向我們展示了他的商品房購房合同，上面寫了商品房的建築面積、套內面積和公攤面積。同時註明：該商品房共用部位見附件二。然而翻到附件二頁，“納入該商品房分攤的共用部位的名稱、面積和所在位置”後寫著“無”，並沒有明確說明公攤面積具體是哪些。

公攤面積背後利益空間巨大，易滋生諸多弊病——

公攤被挪作商用，本應屬於業主的收益不知去向；公攤面積對應的裝修費、物業費等易被重複徵收。

拱墅區李女士說：“我們100平米的房子套內才80平米，多餘的20平米的錢付在哪兒了？而且房子還是精裝修，按3萬元一平米算，公攤部分的單價能和室內精裝修的房價比嗎？感覺這錢花得不明不白。”

隨著房價攀升，公攤係數也水漲船高，徘徊於30%已是常態。據媒體報道，山東高密一個名為“貴賓首府”的樓盤，公攤係數竟高達52%，該小區也因此被稱為“史上最強公攤”小區。

公攤面積制度是怎麼來的？

這項制度合不合理？

中國香港被認為是“公攤”的發源地，中國內地的期房預售、賣公攤面積等模式，都是上世紀90年代借鑑自香港。但實際上，香港已於9年前正式廢除了公攤模式，在徹底取消前，也經過了多年的各方爭論。

“在商品房銷售中附加公攤面積是全國普遍現象。最可怕的是公攤面積缺乏法律依據和制度約束。”在履職過程中，全國政協委員洪洋發現

公攤哪些面積、公攤多少面積都是一團迷霧，只能由開發商“信口開河”，業主毫無申辯權利，“而百姓卻為它承擔了高額費用。”

此外，公攤面積還衍生出一系列不合理收費，如物業費、取暖費都是按公攤後的面積收費，在住宅壽命期，幾十年的積累又是一筆鉅額的冤枉支出。公攤面積既然攤給了業主，那公攤面積所產生的收益（廣告、車位、會所、超市等收益）也應當攤給業主。可事實並非如此，公攤面積所產生的收益不知去了哪裡。

因此，洪洋強烈建議國家取消公攤面積，可以將實際的公攤面積成本核算到實用面積之中。讓老百姓明白付費，放心購房，同時也化解業主與開發商諸多矛盾糾紛，促進社會和諧。

重慶取消公攤面積已有20年

直接以套內面積售房

國內有沒有取消公攤面積的先例？還真有，它就是重慶市。

重慶取消公攤面積已有20年，早在2002年，重慶市就通過了《重慶市城鎮房地產交易管理條例》，以地方規定的形式要求商品房現售和預售，都必須以套內建築面積作為計價依據。這使重慶成為了中國率先取消公攤面積，直接以套內面積售房的城市。

為了讓這一規定得到更好的推行實施，重慶市還出臺規定，對不按套內面積進行計價銷售的開發商，將由房地產行政主管部門責令改正，並將予以重罰。目前重慶市民和開發商已經非常習慣於以套內面積進行計價銷售的模式，執行得比較到位。

重慶夜景

去年在重慶渝北區照母山購房的尹先生說：“相較於重慶周邊的成都等城市，重慶的房價總體要低一些，而重慶的房子只算套內面積，一般會小於同類型算上公攤面積的房子，這意味著購房者買房付出的錢，就要更少一些，這直接減少了購房者購房所需要的成本，讓購房者得到了更多的實惠。”

重慶取消公攤有特殊性

全國其他城市要因城施策

重慶市為什麼能取消公攤面積？這要從重慶市的地形說起。

重慶是山城，在重慶市渝中區房地產業協會副會長龍渝光看來，這也是讓重慶取消公攤面積，直接以套內面積售房的一大誘因。

“山城的地形地貌讓重慶的土地資源非常緊張，尤其是成為直轄市之後，大量的人口流入重慶，更顯住房和土地資源的緊缺，所以重慶的開發建設需要讓每一寸土地盡其所用，若以公攤面積進行計價銷售，有的開發商就會做大公攤面積來達到提升價格的目的，這侵害了購房者的利益，更浪費了土地資源。”

龍渝光認為，重慶直接以套內面積進行計價售房，對於重慶的發展非常有利，“雖然有部分開發商會將公攤面積的成本折算進套內面積的銷售價中，對比上海、杭州、成都等一二線城市，重慶的房價相對較低。”

對於全國其他城市是否需要取消公攤面積，龍渝光認為要因城施策，考慮到不同城市住宅產權（重慶部分住宅產權不同於杭州、成都等全國大部分城市，這裡只有50年）、土地性質以及房屋定價標準等多個因素，進行綜合研判之後，再做出判斷，不可貿然推行。

開發商觀點：

計費面積小了，單價會相應提高

能不能取消公攤面積？一家房企市場人士表示，取消公攤的好處可能沒有大家想象的那麼大。首先，商品房一般是控總價的，計費面積小了，單價會相應提高。

有人說按建築面積，會存在貓膩，按套內面積計算房價，資訊會更透明等等。不過在杭州並不存在這種情況。杭州商品住宅的備案價，對建築面積和套內面積都是公示的，預售證出來後購房者就可以在網上查詢到了，購房合同上也會明確寫明。

第二，如果真的要嚴格按照套內面積計算房價，那贈送面積這個概念其實也不應存在。但事實上，如果取消贈送面積，購房者會很難接受。“很多專案算上裝置平臺、陽臺半贈送、飄窗全贈送，實際可使用面積的得房率都有可能在100%。”

不過也有人擔心，如果公攤部分不能賣錢了，開發商就會減少公攤。

上述房企市場人士表示否認，“由於市場化的競爭，為了產品競爭力，房企對於公攤一直都是儘量壓縮的”，但他也說明，“如果杭州的限價不變，同時改成了套內面積計算，房企可能會傾向於不做贈送面積，公區裝修也會盡量簡單，畢竟這些都是成本。”

另一位房企研究人員認為，很多購房者希望得房率越高越好，公攤越少越好。但實際上，太小的公攤意味著小區品質下調，比如樓道、會所、大堂等公共面積縮水。

專家觀點：

公攤面積雖廣為詬病

但也存在一定合理性

2018年，《新華每日電訊》就曾經發表《“公攤面積傷民”矛盾亟待求解》。文章指出，公攤面積缺少標準、管理混亂，不僅會讓消費者在購房時需支付更多房款，更使其在購房後需支出物業費、取暖費等更多成本。

浙江大學國際聯合商學院數字經濟與金融創新研究中心聯席主任、研究員盤和林則認為，雖然公攤面積被廣為詬病，但其存在具有一定合理性。即便按照套內面積計算，也會“羊毛出在羊身上”。在盤和林看來，公攤面積問題的關鍵，是規範企業行為和完善相關制度。

浙江工業大學中國住房和房地產研究院副教授張燕江認為，在預售制下，建築面積與實際使用面積之間存在感觀的差異，容易誤導消費者。其次，公攤面積不像室內面積那麼容易量出來，暗含較大的灰色空間。此外，公攤面積的衍生費用計算，也存在不合理現象。

但張燕江也指出，公攤面積是小區建設的必要組成部分。適度的公攤能夠增加小區居住舒適度，而且在市場競爭環境中，開發商並不會為了賺錢而故意增加公攤面積，這樣的房子因使用效率低不好賣。

“有些公攤是合理且必要的，比如樓棟增加了一部電梯，勢必會增加公攤。透過這次討論，民眾更應該關注的，是如何推動公攤面積更加公開、透明。”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進覺得，雖然取消公攤面積可以降低業主的經濟支出，但一旦取消，公攤面積產生的費用支出誰來承擔？這才是問題的關鍵。