關店4年後，苑陵商場重灌歸來，小商品江湖烽煙再起

河南商報首席記者 李興佳 實習生 王嘉兆/文

記者 楊東華/圖

全文2730字，閱讀約需6分鐘

名聲在外的鄭州火車站小商品批發市場，近日因為一個商場的“殺入”，從風平浪靜走向躁動。

1989年建成的苑陵商場，在關停了4年後，而今重灌開放，近期正擇機開業。

歸來後的苑陵，面對的是一個今非昔比的江湖。這個商圈老將，如何在與多家市場的貼身肉搏中突圍？

歸來

苑陵商場耗時4年重灌歸來

“歸來吧！苑陵商場漂泊在外的家人們！”2019年11月26日，苑陵商場負責人趙先生，發了這樣一個朋友圈。

與此同時，位於鄭州市二七區福壽街7號的苑陵商場，在歇業4年之後，重新開門。大門處掛出了“歡迎回家”的紅色橫幅。

因為市場外遷政策，2015年農曆春節前，苑陵商場掛出了關店歇業牌，600多家商戶全部離場。

此後，這家開業於1989年的老字號小商品市場，進行了漫長的升級改造。

如今，時隔4年後，傳來新訊息——苑陵商場已經重灌完畢，正在招商，近期將擇機開業。

重灌後的苑陵商場

2019年11月28日，河南商報記者在現場看到，苑陵商場的外牆附上了雙層真空玻璃，室內加裝了中央空調，商鋪成排有序，地面光潔，燈光明亮。一樓擺放著招商諮詢臺，不斷有商戶前來考察和商談，四樓辦公區擠滿了來繳費的租戶或者招租的業主。

河南商報記者瞭解到，市場方花費了2700多萬元，耗時4年，對市場進行了整體升級改造，包括外牆雙層真空玻璃、室內冷暖中央空調、智慧電錶、上下扶梯、標準化倉庫、樓體亮化、最新消防系統等。

改造後的商場，總建築面積共計10900平方米，共四層，室內層高達3。2米，商鋪位近400個。

現場掛出的招商資訊顯示，苑陵商場一樓租金280元/平方米~380元/平方米，租金隨樓層升高而遞減。

歷史

30年的造富運動

改造前的苑陵商場

苑陵商場當屬鄭州火車站小商品商圈的鼻祖，1989年開業。30年曆史裡，它帶領商圈走向鎏金淌銀之地的同時，也完成了規模在數以千計商戶的造富運動。

苑陵商場走出瞭如今河南物流業的“大姐大”長通物流。早在1987年，苑陵商場家電市場招商，擺過地攤、幹過修理行的楊志萍，和兩個妹妹一起，進駐苑陵做電器生意，一干十年。“楊氏三姐妹”的名號開始在圈內流傳。

這期間，感覺發貨麻煩，楊志萍遂自己做起了貨運，開通了廣州到鄭州的第一條專線。這就是長通物流的雛形。

1990年，老張拿著1萬元啟動資金，來到苑陵賣皮帶，一天能賣兩三萬元，淨利潤在5000元以上。7年後，他趕時髦，買了部摩托羅拉手機，花掉7000元。那個時候，5000元就能在農村老家蓋三間新房。再後來，從苑陵積累起原始財富的老張，又花去40萬元，買下健康路150多平方米的商品房。

財富蹭蹭聚集並裂變，苑陵成了造富工廠。“早上8點開門，就門庭若市，10點賣光後關門回家。如果遇到零買的，掏多少錢都沒貨。”鄭州小商品商會副會長張國新回憶，“那個年代，貨稀罕，拿了貨就能賣，賣家說了算，客戶也不還價。市場里人擠人，河南108個縣和湖北、山西的都來拿貨。”

到了2014年，因為硬體老化、交通擁堵、消防存隱患等問題，苑陵商場連同周邊的萬博商場、鄭州國際小商品城、中州商場，一同進入外遷名單。

四年前的關停，對於苑陵商場來說並不容易，中間充滿了曲折。訊息傳來，商戶並不理解，市場方挨家做疏通工作，累啞嗓子。同時，管理方要失去苑陵商場每年400萬元左右的收入。

拷問

如何化解“銷售返租”難題

改造前的苑陵商場

此次重灌歸來，苑陵商場前路未知，首先面臨的是行業內普遍遭遇的“銷售返租”——商鋪業主購買商鋪後又託管給物業自持難題。

苑陵商場原有667家商戶，其中買斷商鋪使用權的商戶有206戶，也就意味著有三成的商鋪已對外銷售。過高比例的銷售返租，對於市場方後期運營管理來說，將是一個巨大隱患——如何平衡業主與租客的關係？如果託管業主鋪子，能否滿足業主每年的租金收益期待？

這類問題在商圈內並不少見，甚至周邊市場出現過矛盾衝突。比如，曾經在2016年爆發的萬博商城二期續簽託管合同糾紛。

萬博不少為銷售物業，業主買過商鋪後，再轉而託管給市場方出租，業主只需每年坐收租金收益即可，即“銷售返租”。相對應的，市場方不售賣產權，而是出租，叫做“物業自持”。

問題就出在這裡。“萬博商城二期”微訊號曾提及，2016年5月，當萬博商城二期續簽新一期合同時，業主發現，5年前買鋪時市場方承諾的年租金回報率最少8%，降到了3。5%~4%，且規定如果出現空租，業主自行承擔。

返租收益大幅降低，讓業主產生巨大落差，業主拒籤，並要求收回經營權；當時商圈面臨著外遷、競爭飽和等挑戰，行情下行大背景下，市場方如果執意提升租金，那麼將面臨租戶搬離的大面積空鋪局面。

兩難下，市場方與業主爆發衝突。業主簽約不利，又導致租戶無法穩定經營，商戶外流，進而進一步加劇整個商場的空鋪率和退化，形成惡性迴圈。直到離開，萬博被迫離場的商戶，也無法理解為什麼寧可商鋪空置也不讓他們繼續經營。

因此，銷售返租與物業自持的商業模式，面臨著一定的風險——一方是業主對租金逐年遞增的期待，另一方卻是商戶對高昂租金的力有未逮，市場方難以尋求平衡點。

相比，苑陵商場是否面臨同樣難題？據市場方介紹，經歷了20多年的高收益，業主已經賺到了大筆財富，對當下的出租和回報率表現豁達、心存感念。

疑問

如何在商圈貼身肉搏中勝出

依然還有難題困擾。

重灌歸來的苑陵商場，面臨的是不同於4年前的全新競爭——實體經濟還未完全走出下行低谷，周邊市場競爭飽和，人工、租金飆漲，倉儲物流外遷……

最大的威脅來自周邊的競爭。中天市場，成立於上世紀90年代初；1997年鄭州國際小商品城建成開業；金林市場開業於2001年年底；2008年萬博商城以6。6萬平方米的體量入市；2013年，萬博商城二期再以8。7萬餘平方米的體量，加入商圈激戰。

截至目前，不足1平方公里的商圈裡彙集了萬博商城、鄭州國際小商品城、中天商城、森克小商品城、中州商場、金林商場等大大小小七八家小商品專業市場。

現有的主力商戶就那麼多的情況下，每逢新市場開業，圍繞商戶和流量的爭奪，均能在商圈上演一場場精彩商戰。

2001年金林商場開業時，吸走中天市場五成商戶，甚至三樓辦公文具商戶幾乎被全拉走；2003年，二馬路汽車站附近的香港城開業，金林市場的客戶被拉走五成；2004年，盛和飾品城開門納客，中天市場地下一層經營飾品的商戶幾乎被“連窩端”。

如今，苑陵商場一樓租金為280元/平方米~380元/平方米，隔壁的萬博商城一樓租金，根據位置不同，每平方米從400元~1500元不等。相比，苑陵商城的租金具有一定競爭力。

不過，市場的拼殺，不只看眼前的租金，更看重市場的運營管理能力。

淡出江湖4年後再度現身，苑陵這個商圈老將，在“新零售”大行其道的當下，如何從周邊七八家市場同質化競爭中殺出重圍？

時間會給出答案。

本文未經許可禁止其他公號及媒體轉載、引用，一經查實，“鄭州批發市場”團隊將舉報到底。

監製/趙強 統籌/李興佳 編輯/陳兵

視覺/河南商報視覺產品部