海南爛尾樓，為什麼基本消失？

“保交樓”進入高層重大會議！

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“保交樓”

高層會議重磅定調。

會議指出：要穩定房地產市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，用足用好政策工具箱，支援剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。

會議內容既回答了房地產最新定位，也表明了今後樓市政策重大走向。

會議內容對房地產有四大重要訊號。

第一，穩定房地產市場放在首位。

此前國家的提法都是“房住不炒”放在首位，“三穩目標”緊隨其後。

看似簡單隨意的順序變化，實則大有不同。

順序的變化是對現狀的及時調整，後續房地產的政策都要圍繞著“穩”字展開。

第二，明確“穩”樓市政策要求。

——“因城施策，

用足用好

政策工具箱”

“因城施策”並非新提法，今年年初就有指示，後續各地也是圍繞此展開。

據不完全統計，僅7月以來超80個城市釋出穩樓市政策。

各地齊齊放鬆，新政一籮筐。

有的是妙招頻出，生娃破限購，人口、救市兩手抓，賺得滿堂彩。

有的是毫無底線，大搞“首付貸”、“接力貸”。

君不見，08年次貸危機是怎麼來的。

用足用好

所以高層對新政做出了新要求，政策工具量既要夠，效果也要好。

就目前來看，多地已經出臺政策組合拳，量給足的同時，把控風險範圍。

這類優秀代表有東莞、佛山、長沙、南京等地……。

後續，各地也會根據最新指示，繼續實事求是，出臺更多鬆綁樓市的新政。

第三，明確放鬆方向。

政策要放鬆，達到穩樓市的首要目標。

地方新政放鬆方向是“支援剛性和改善性住房需求”。

未來，各地上車和置換新房會更加容易，利好來大城市打拼的年輕人。

第四，明確地方在“保交樓”和“保民生”中的責任。

針對停貸事件，銀保監4天兩次發文，其中就提到“

所以高層對新政做出了新要求，政策工具量既要夠，效果也要好。

”。

這次高層點名地方，

絕不能為了救樓市，飲鴆止渴。

造成爛尾氾濫，固然是企業玩火自焚，可地方缺位預售制的監管。

一兩個專案的爛尾，或許是企業的個例錯誤。

可若是大面積爛尾，則是一整個監管體系的失守，地方負有不可推卸的責任。

從過往經驗來看，地方頂多是作為牽頭人，成立專案工作組，引導各方進行紓困。

可如今情況不太一樣，鄭州的城投和央企再強，也吃不下近三分之一的爛尾。

此時壓力就給到了地方，必要時刻需要主動站出來。

絕不能為了救樓市，飲鴆止渴。

配合壓實企業責任

配合壓實企業責任

此前各大城市不乏有處理爛尾樓的成功經驗。

但是這次情況特殊，爛尾並未是單一專案，而是整個企業、亦或者整個城市爆發爛尾危險。

回顧全國處理爛尾事件，唯獨海南的經歷與今日情形更為相似。

海南在經歷過樓市破滅後，同樣導致了大面積爛尾。

神奇的是，在08年的時候，海南爛尾樓已基本消失。（90年代造成的爛尾，並非現在）

上世紀九十年代初，海南曾一度掀起了房地產聚集開發熱潮，全國5000多家房地產公司雲集海南。

由於當時規劃調控能力薄弱，市場管理措施不到位，致使炒地皮、炒專案、炒樓花等不正當經營行為氾濫，形成了瘋狂的房地產泡沫，給當地經濟發展留下了三大隱患。

一是被圈佔而長期閒置荒蕪的建設用地達2。38萬公頃；

二是455萬平方米的空置商品房長期無人問津；

三是603宗、原規劃報建面積1631萬平方米的“爛尾樓”。

每一座爛尾樓都是海南這座城市的傷口，當時的情況可謂是觸目驚心，傷痕累累。

全省的房地產積壓率淨佔全國的十分之一。

海南爛尾危局面之所以能打破，主要是展開了以下工作。

一是，成功確權是處置的關鍵。

在債權債務錯綜複雜的情況下，只有透過追債而確定產權人，處置程式才能啟動。

1999年至2000年，四家國有商業銀行均設立了處置積壓房地產工作機構。

二是，建立司法與行政的協調機制。

海南省高階人民法院成立了積壓房地產案件審判工作領導小組，要求在重點地區設立專門法庭，快審快結積壓房地產案件。

三是，停緩建工程代為處置政策加大了處置力度。

產權人沒有能力自行處置的停緩建工程，經協商簽約，採取現值評估、拍賣招商的形式代為處置；

有法律糾紛而無法展開的，經商請法院批准，先由處置機構代為處置，所得款項存入專門賬戶保管，待結案後進行現金分割。

“壓實地方責任”。

據統計，截至2007年底，海南的閒置建設用地絕大部分被收回或盤活，已處置了23353。87公頃，佔閒置總量的98。13%；

全省共批准復工建設的停緩建工程專案面積1608。17萬平方米，佔原規劃報建面積的98。6%；

銷售或出租原空置商品房444。63萬平方米，佔積壓總量的97。6%。

“壓實地方責任”。

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從爛尾，到出清，海南花費了9年時間。

相信這次，我們也能復刻海南成功經驗，實現“保交樓”。

這裡，我需要提醒一下，海南的成功經驗的背後，離不開大環境的影響。

98年到07年，正是房地產發展的黃金時期。

換句話說，開發商和地方有實實在在的利益驅動，出清爛尾。

當時，把樓盤復活後，可以憑藉不斷上漲的房價，覆蓋成本或者是盈利。

現在房地產不論是宏觀政策亦或者是市場供給，早已大相徑庭。

所以，海南經驗值得借鑑的同時，也須銀行配合壓實企業責任，中央壓實地方責任。

“保交樓”和“保民生”落到實處，是所有人的願望。