佛山時代天境捆綁出售“無證車位”，業主退款無門｜專+幫

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時代天境車位糾紛

“我當時就想要這個房子，但銷售跟我說要買車位才能買房子，所以當時就交了5。5萬定金。結果後來發現賣車位的時候根本沒有預售證，而且賣給我的是人防車位！找銷售退錢，他說定金給了就沒辦法退。”

三伏天的廣州熱到“發紫”，

佛山時代冠峰苑（別名“時代天境”）

業主陳小姐沒有待在新房裡避暑卻各處奔走想要討回一個公道。她告訴“專+幫”記者，其去年7月購買了由時代中國打造的佛山南海里水鎮時代天境的一套住宅，但卻被告知買房子必須買車位，因此“被迫”買了一個22萬元的車位。

時代天境車位。受訪者供圖

無證售車位被罰後仍不退款

根據陳小姐提供的《時代冠峰苑預認購書》，其購買的車位位於地下室負二層，總價為22萬元，需分三期支付完款項：2021年7月29日支付第一期5。5萬元；2022年7月23日支付第二期5。5萬元；2022年10月6日支付第三期11萬元。如果違約，業主需要交使用權總價20%的違約金。

但支付定金後，陳小姐以及小區其他業主發現銷售套路滿滿，車位也問題重重。首先，車位被證明違規無證銷售。據一份《佛山市南海區住房城鄉建設和水利局關於安琪反映時代冠峰苑專案相關信訪問題的回覆》稱，“截至2022年5月24日，該專案地下室車位尚未取得商品房現售備案證明，不具備商品房（車位）銷售條件。對此，佛山市南海區住房城鄉建設和水利局表示已依法做出行政處罰決定並在網上公示”，但記者輸入該處罰公示網址多次，均未能開啟。

其次，陳小姐稱其發現買到了人防車位。所謂人防車位，是指開發商根據《人民防空法》的規定建設地下人防工程，然後將之改造成地下停車位。從使用角度而言，人防車位與普通車位沒有區別，但是人防車位往往沒有產權而不能出售。

“銷售告訴我說有25萬和22萬的車位，我就選了一個便宜的，之後才發現這是人防車位。”陳小姐告訴記者。記者後以買房為由中介諮詢時代天境車位問題，中介亦表示時代天境有人防車位會便宜些但沒有產權。

最重要的是，買完車位後陳小姐才知道捆綁銷售車位是違規的，因此陳小姐要求開發商歸還定金。廣東合邦律師事務所律師楊登基表示，《中華人民共和國消費者權益保護法》第十條規定“消費者享有公平交易的權利”與第十六條規定“不得設定不公平、不合理的交易條件，不得強制交易。”，而預認購書可能被認定為無效行為。此外，《住房城鄉建設部關於進一步規範房地產開發企業經營行為維護房地產市場秩序的通知》第二條第（七）款規定“以捆綁搭售或者附加條件等限定方式，迫使購房人接受商品或者服務價格”住建部等監管部門有權行使查處，並視情節嚴重對開發商採取書書面警示、約談企業負責人、通報企業不正當經營行為、列入嚴重違法失信企業名單等懲處。

針對以上無證銷售、強制捆綁、銷售人防車位問題，記者以業主名義致電時代天境相關專案負責人，其表示第一目前車位手續是完備的；第二對於業主要求退錢的訴求，當時簽訂預認購書，是雙方共同意願真實表達，時代中國不會退錢，如果業主執意要退可走司法途徑；第三對於業主提出的買到人防車位問題，可以協商換成產權車位。

時代天境車位

車位亂象頻出背後：停車位供需結構性失衡

車位問題是買房糾紛中的高頻問題。事實上，時代中國就多次因為車位問題被監管部門“點名”。去年12月，時代薈集花園（即時代天韻）和時代印記花園因車位問題，開發商被廣州市黃埔區住建局處以罰款。更早些，時代水岸尚苑專案的開發商佛山市時代鴻譽房地產開發有限公司也因車位問題被佛山市南海區國土部門行政處罰。

雖然多次被處罰，但是時代中國並沒有要改的意思。據此前廣東電視臺調查報道，時代中國在大灣區51個在售樓盤中，有80%以上的樓盤存在捆綁車位賣房的行為，且已經在系統層面捆綁銷售車位，即如果消費者不購入車位系統就無法錄入認購書及銷售合同。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，開發商捆綁銷售車位背後，是車位去化難的困境。“以前還有挺多人買車位的，但現在一些新盤車位規劃不合理，比如地下負一到負四層都開發車位，車位太多了，同時又遇到樓市回撥，車位價格往往跌得厲害，所以消費者是不樂意買的。如果等住宅賣完了再賣車位，往往大甩賣也不一定賣得出去。”李宇嘉說。

車位問題不止時代中國有，同時，除了捆綁銷售、無證銷售，還存在承諾毀約、以租代售等問題。據媒體報道，此前深圳“賓利大戰勞斯萊斯”，牽出寶能“以租代售”管理亂象；2021年8月，深圳南山西麗寶能城被曝車位“縮水”，前期宣傳的1666個車位臨到交樓“縮水”成1118個車位。

一邊是新盤車位去化難，但另一邊“停車難”似乎也越來越突出。根據廣州停車資源普查情況，截至2020年底，廣州共有小汽車劃線泊位約293。2萬個，與小汽車保有量（280。7萬輛）的比值為1。04，在國內超大城市中處於較好水平，但人們仍感覺“停車難”，其癥結在於結構性供需失衡。

從區域上來看，在老城區，配建車位不足的問題長期存在，多年來新建專案配建車位增長主要分佈在外圍區域，開發相對成熟的老城區較難透過提高配建標準來增加停車供給，而小汽車增長又主要集中在中心城區，結構性供需失衡矛盾，在較長時間內將難以有效化解。

這也導致了另一車位亂象——“天價”車位。今年6月，有媒體報道黃埔長嶺居的中冶逸璟臺產權車位備案價高達60萬/個，就連無產權和人防車位備案價也約36萬/個。在“領導留言板”上仍可見眾多業主投訴，最新的官方回覆表示問題已轉相關部門處理。

時代天境。資料圖片 受訪者供圖

專家提醒

對於購買車位，楊登基提醒消費者應當注意如下問題：

一、開發商是否對車位享有產權？如車位是公共設施，開發商就不對其享有所有權，開發商就不能對其出售。

二、要求開發商出示預售許可證，特別是購買車位款項應當轉入開發商預售資金監管賬戶中，以保障資金安全。

三、購房者應仔細查閱《車位買賣合同》條款，特別是交付標準、辦證期限、違約條款、爭議管轄機構等。開發商提供的《商品房買賣合同》與《車位買賣合同》可能約定爭議管轄機構不同，則存在購房者起訴解除購房合同時，如想解除《車位買賣合同》卻只能向仲裁機構申請仲裁，這必然增加維權成本。

四、如開發商在沒有預售許可證時，應注意其以“名為車位租賃，實為車位買賣” 、“租賃車位20年，送10年”方式，一次性收取消費者車位租賃費用，但租賃合同卻沒有備案，導致消費者合法權益受損。

五、注意小區車位的出售是否遵循“限內原則”，即只有小區內的業主才可以買小區內的車位。

產業觀察

“車有所停”為何這麼難？

只租不賣、買了沒有產權證、買房必須同時買……有關車位銷售和租賃環節的種種“亂象”，想必不少人都曾在各類媒體和社交平臺都見過不少。小小十幾平方米的硬地頻頻出問題，讓一些人“望車位興嘆”。不過，車位租售的“亂象”，還要從停車問題說起。

停車難、停車貴是目前國內眾多城市發展過程中面對的現實問題。其背後是不斷增長的私家車保有量，和已建成城區車位供給不足。根據廣東省汽車流通協會的最新資料，截至今年6月，深圳、東莞、廣州、佛山四城市的汽車保有量均超過300萬輛。而截至2020年底，廣州共有小汽車劃線泊位約293。2萬個。

筆者住在廣州中心城區一處樓齡約20年的電梯小區，這裡由多棟二三十層的高樓組成，但地下車庫僅有一層，這就導致車位供需矛盾一直存在。在一家房產中介資訊平臺上，該小區幾處在售二手車位報價都已超過45萬元，而物管公司在業主群掛牌放租的固定車位，月租金基本也在千元以上。

這意味著在一些老城區，車位與停車需求存在一定程度的“錯配”現象。也正是基於車位不足和汽車保有量上升，如今的全新居住樓盤、公寓、寫字樓等，在停車場規劃中，停車位往往會設定出略超或遠超於樓盤總戶數的飽和數量。

然而，由於廣州大量新建住宅專案集中於黃埔、番禺、增城、南沙等偏外圍或遠郊城區，這使得相應樓盤車位供給龐大但買家需求不足的狀況時有發生。部分開發商則由於種種原因，選擇在車位上搞“小動作”。

比如存在房價上漲預期時，有的樓盤會把車位先“捂住”不售，只租賃給業主使用，等市場價格漲上去後再開盤賣個好價錢，甚至部分開發商自己就透過營銷手段大肆炒作稀缺車位以抬價出售。再比如，有的樓盤為了抓緊回籠資金和促進銷售，要求買房者必須搭配“捆綁”的車位購買，車位的購置款其實無法算入房款內，無法涵蓋在房貸中，相當於部分沒有車位需求的買房者，在首付階段卻要多支出十幾萬甚至幾十萬的費用。

大約在四五年前，廣州一度出現大量新建樓盤“雙合同”銷售的現象，捆綁車位正是“雙合同”的一種表現形式。2017年，廣州曾針對當時在售樓盤開展巡查，並提出要加大查處整改力度，對違規收取誠意金、捆綁搭售車位等違規行為採取停業整改、罰款、暫停網籤等處理措施。

針對部分車位銷售過程中的違規現象，廣州一直在從政策層面加強管理。

例如2018年10月正式施行的《廣州市停車場管理條例》明確樓盤停車位不得“只售不租”，2019年5月釋出的《廣州市房地產開發專案車位和車庫租售管理辦法》再次重申了這一點，並要求在銷售方案中明確車位、車庫規劃配建數量、位置、租售方式、機動車停放服務收費標準和售價，並在銷售現場予以公示。

去年12月最新實施的《廣州市房屋交易監督管理辦法》第十三條也明確提出，房地產開發企業不得強制買受人購買車位、接受裝修或者接受第三方服務機構提供的按揭、法律等有償服務。

汽車這一事物，早在十幾年前就已經從“奢侈品”轉變為尋常家庭的代步工具，因此在當前新老城區出行狀況的背景下，車位的供需矛盾仍將長期持續下去。除了科學規劃，在需求集中的區域增加停車場、劃線車位、樓盤車位等供給外，也要關注到現實中車位銷售、租賃環節存在的種種“小九九”，在進一步推動“住有所居”的基礎上，真正合理地實現“車有所停”。

有所

【採寫】週中雨

【評論】 葛政涵

【主理人】 姚翀

【統籌】程鵬

【出品】美好生活實驗室

【作者】 週中雨；葛政涵

【來源】 南方報業傳媒集團南方+客戶端