踩中知名爛尾樓！中信FOF理財爆雷 牽連富安娜虧超1億

（杭州海港城/博雅城 鳳凰網房產杭州祖賢攝）

出品 |

鳳凰網風財訊fengcaixun

作者 |

王婷婷

地產的“雷”越來越卷，已開始拖累A股家紡龍頭和頂流券商，牽連以小風險著稱的FOF產品開始違約。

8月23日，

富安娜

（002327。SZ）公告稱，公司在2021年購買的“中信證券富安FOF定製1號單一資產管理計劃”（簡稱富安1號），

逾期未收回的資金約合1.11億元

（已超過富安娜公司第二季度全部淨利潤，即1。06億元，同比下降9。7%）。

簡而言之，這一隻FOF理財產品違約了，違約主要原因則是買了地產債，產品公告顯示，該產品持倉為北大資源杭州海港城（債權人為浙江藍德置業發展有限公司，主要連帶責任保證擔保是北大方正集團）以及東方紅貨幣B。

“海港城”一度是杭州知名的爛尾專案，原名西溪海港城，在北大資源接手後改名“博雅城”。鳳凰網房產近期來到杭州海港城（下稱博雅城），發現商場正門已關閉，甚至被電動車堵住出路，留側門給物美超市、電影院等屈指可數的營業商戶通行。專案的酒店式公寓仍處於未完工、未交房狀態，與業主糾紛長達近7年。

超市工作人員稱，現在商場招不到商家，之前的商家也到期搬走了，雖然沒說倒閉，但也差不多了。而這已經是博雅城/海港城2014年以來第四次傳出倒閉。

這個“坎坷已久”的地產專案為何能在2021年“重獲青睞”被打包成FOF產品賣給上市公司？鳳凰網風財訊發現，這一現象揭開了“FOF風險管理盡職調查的挑戰”和“財富管理市場倒掛（即資產收益下降快、但負債成本和預期下降慢）”兩大問題。

中信FOF踩中爛尾樓 牽連富安娜虧超1億

FOF即基金中的基金，以運作成本較低、風險小為特點，此前極其少傳出FOF產品違約的訊息。

“富安1號”作為一隻由“頂流券商”中信證券管理的FOF理財產品，在2021年3月19日由A股上市公司、家紡龍頭企業“富安娜”購買了1。2億份額，卻在到期5個月後仍有近90%資金未兌付。

所以當上市公司白紙黑字嚴正地公告稱這隻產品違約，一時間讓本已對理財產品爆雷現象“見怪不怪”的投資人，仍不禁感嘆稱“沒想到！”

當然，沒想到的不止於此，投資人更疑惑的是——

為什麼中信證券選入“北大資源杭州海港城”，這個2014年就一度“爛尾”的地產專案作為持倉產品？

為什麼富安娜在2021年3月19日，花1。2億元購買了一個

2019年已被披露實質違約的公司（浙江藍德置業）

作為債權人的專案為底層資產的理財產品？

鳳凰網風財訊從公告發現，北大資源杭州海港城專案的債務人“浙江藍德置業”，其2019年和2020年的審計報告均被中匯會計師事務所出具保留意見（即審計報告不被機構認可）。

面對頗為嚴重的投資損失，富安娜表示，公司運用閒置資金購買理財產品是確保公司日常運營所需流動資金的前提下實施的，不影響公司日常經營和主營業務的正常開展。

不過富安娜還是為此在2022年半年報中計提了875萬元公允價值變動損失。根據這份半年報，受到房地產下行影響，公司2022年上半年營業收入13。35億元、淨利潤2。11億元，同比增速均有下滑。疊加此次理財產品違約影響，富安娜股價在8月23日收報7。3元，下跌1。35%。

十年易主三次頻繁停工 博雅城成杭州知名爛尾樓

揭開上述投資人的兩大疑惑，離不開了解底層資產專案——杭州海港城/博雅城。

據鳳凰網風財訊瞭解，該專案地塊由藍頓實業聯合蘭信投資在2011年獲得，成交價7。7億元，溢價率高達300%。

2014年，因開發商資金出現問題，拖欠建設方2億資金，專案被迫停工；當年11月專案由北大資源收購，改名為“北大資源海港城”；

幾經波折2017年專案開始招商，2018年北大資源卻將專案公司（浙江藍德置業）90%股權轉讓了。

企查查顯示，2018年12月20日北大資源集團地產有限公司退出“浙江藍德置業”，90%股權轉讓給成都天億啟邦地產，後者是由四川朗基地產穿透持股的一家地產公司。

直到2019年，專案再次更名“博雅城”後在當年12月才終於開業。十年間，博雅城停工多次、延遲數年、三次易主，依然無法改變頹勢。

鳳凰網房產在今年4月和去年7月兩度來到博雅城看到，商場十分冷清，不僅正門關閉、空調和點燈關閉，場內店鋪幾乎都是關閉狀態，只有一家超市和少數零售店營業。

距離博雅城不到2公里便是阿里巴巴西溪園區、釘釘公司、海創園等園區，以及西溪公館、大華西溪風情等小區，理論上人流量完全能支援這家商場的正常運營。

但據超市員工告知，商場經營不善，招不到新商家、留不住老商家，所以看上去像“人去樓空”的樣子。

除了商場，博雅城總體量達25萬㎡，還規劃了公寓和酒店，其中酒店式公寓用於出售，計劃2017年初交房。但據購房者反應，公寓不僅未交付，甚至還沒完工。

（圖源浙江經視）

據杭州業內人士稱，博雅城所處的文一西路與荊長大道交叉口，被杭州人民戲稱為“城西爛尾十字路口”，路口四周的博雅城、西溪公館、西溪moho都陷入爛尾的危機，是本地知名的爛尾風險地帶。

北大方正重組“幌子” 揭開FOF風險盡調挑戰

知名爛尾風險地帶，為何能得到中信證券的青睞？

8月23日中信證券相關人士向中國基金報表示，相關資訊都在公告裡面。

根據富安娜的公告，公司多次溝通要求中信證券兌付，對未兌付的650萬元貨幣基金中信證券未做出合理解釋。

不過富安娜董秘接受媒體採訪時透露，“中信證券說抵押資產物比較足，而且涉及到北大資源重整事項。我們還是比較相信中信，希望儘快給我們兌付本金和收益。”

“涉及北大資源重整事項”，實際上更像是一種包裝。

鳳凰網風財訊注意到，2018年12月20日北大資源已退出“浙江藍德置業”，北大方正在2019年被爆陷入流動性危機，當年12月債務逾期爆雷，2021年開始重整，時間上北大資源和浙江藍德置業及海港城專案，沒有了直接股權聯絡。

不過北大方正仍是債權人浙江藍德置業的主要連帶責任擔保方。

北大方正是曾經“中國最大的校企”，其旗下房地產業務的境外上市平臺北大資源（HK：00618）和方正產控、北大醫療、北大信產5大資產，均在重整中被轉入新方正集團，珠海華髮集團、中國平安、深圳特發集團為聯合重整投資者。

根據最新公告，北大方正重整計劃執行期限被法院裁定延長至2022年12月28日。一切都還未塵埃落地，基於北大資源重整預期的投資，似乎很難站住腳。

這背後的風險，美國索羅威資本總裁丁大慶直言，揭示出“組合基金做盡職調查具有很嚴重的挑戰”。因為組合基金的風險管理和對沖基金風險管理具有非常大的差異，做投資之前組合基金一定需要做各種各樣的盡職調查。

但除了對資產的盡調，一位不願具名的資深債券投資人指出，國內FOF產品是在一個市場內進行順週期配置，系統性風險一出現就是致命問題。FOF除非進行全球配置和跨週期配置，否則短期內的所謂資產配置，都是偽命題。因為短期國內很少有增量邏輯了，都是交易的邏輯，“一定要尋找低迴撤且高收益”可能已經是思維誤區。

無論哪種理財產品，本質上都基於非保本的性質，在當前情況下都需要更加謹慎。

完

文字丨王婷婷

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