評估工業用地價值的方法？

評估工業地價不僅要考慮到社會、經濟、自然、行政和技術條件等一般的因素，更要考慮到區域因素及宗地本身的特質和條件等個別因素。關於評估工業地價的方法具體有哪些，小編給大家介紹一下：

一、成本逼近法

現在工業用地最常用的估價方法是成本逼近法，對於工業用地交易資料少和新的工業開發區較適用。成本逼近法是以開發和取得土地所耗費的各項費用的之和為基礎，加上一定的利潤、稅金、土地增值收益和利息來確定土地價格。所以土地價格=土地開發費用+重置土地取得費用+利息+利潤+稅費+土地增值收益。

但值得注意的是，土地的價格並不是取決於成本，而是取決於市場供需關係，成本逼近法是以成本累加為途徑，而成本的高低並不一定表明價值高低和效用，所以評估結果只是一種算術價格，對價值、市場需求方面和土地的效用的情況並沒有考慮在其中。

二、市場比較法

現在比較有說服力和直觀，而且是國外通用的和最重要基本估價法之一的是市場比較法。根據替代原理，將具有替代性和待估土地和市場上在估價期日近期交易的類似工業用地比較，這樣就會有充足的具有可替代性的土地交易例項的地區，且更適用於經濟發達的地區。

所以對待估工業用地的客觀合理價格的估算為：待估工業用地價格=（待估工業用地估價期日地價指數/比較例項宗地交易時點地價指數）*比較例項價格*（待估工業用地情況指數/比較例項宗地情況指數）*（待估工業用地個別因素條件指數/比較例項宗地個別因素條件指數）*年期修正係數*（待估工業用地區域因素條件指數/比較例項宗地區域因素條件指數）

三、收益還原法

對潛在收益和有現實收益的工業用地估價採用的是收益還原法。可將收益還原法比作一筆貨幣額，如若存入銀行，則每年都會得到一定的利息，而這筆利息就等同於土地的純收益，利率等同於土地還原利率。而對於利潤率、土地增值收益率和投資利息的確定，需要對不同工業行業的資金利用率和投資風險的評估。

對於倉儲業用地價格的評估，需要重點考慮的是相關企業受益的影響程度和土地利用的機會成本；對於礦區和礦井的用地價格評估，需要根據宗地外開發程度依政府投資的實際配套狀況而定，最低為達到可開工條件；而對於高新企業用地的評估，應該考慮其環境好、汙染小、高附加值和高技術等方面。

四、基準地價係數修正法

我國特有的土地估價方法便是基準地價係數修正法，它是對一般市場比較法進行量化、系統化和變形而得出的，是短時間內對批次宗地評估的有效方法。

所以根據個別條件、區域條件、微觀區位條件、市場行情和土地使用年限等修正基準地價，確定修正係數，可得出待估物件地價為：待估宗地價格=（1+某宗地全部影響地價因素總修正值）*宗地所在區域的基準地價。