青島郊區別墅投資客們的歡樂與憂愁

文 | 馬銘徽

編輯 | 門國鋒

“在藍谷投資的這套別墅，我買時處在價格最高點，但是現在卻很難賣出去。”2018年，隨著青島農業大學藍谷校區的正式啟用，家住嶗山的劉先生瞅準了藍谷的高熱度斥巨資買下了一套別墅。本想將別墅做投資用，但隨著藍谷的熱度不斷下降，別墅的價格也不斷下降。

坐擁豐富山海資源的青島，向來是眾多遊客心目中的旅遊度假勝地。因此，不少房企藉助青島天然的地理優勢在西海岸、高新區以及即墨藍谷等地開發了不少別墅產品，而這也吸引了不少投資客的目光。

依山靠海適合度假養老的別墅雖然抓人眼球，但在整體經濟執行尤其房地產不景氣的背景下，銷售量著實有些不盡如人意。青島貝殼研究院釋出的資料顯示：今年六月，銷量最高的是疊拼別墅，而獨棟別墅卻僅有18套。

有業內人士認為，西海岸、高新區以及即墨藍谷雖然各有優勢，但青島近幾年的樓市趨勢還是偏向於剛需，別墅是高總價型改善，又不具有絕對稀缺性的產品，想要透過投資別墅實現價值暴增，還是需要時間的沉澱。

“紅黃藍”走勢不同

青島貝殼研究院釋出的資料顯示，今年六月，青島各類型別墅銷售總量為1178套，其中，疊拼別墅銷量最高，以781套排名第一，成交均價為18360元/平方米；聯排別墅共銷售349套，成交均價為21878元/平方米，排名第二。

圖片資料來源：青島貝殼研究院

“目前市場上成交量最好的是疊拼別墅，因為總價不高，對於改善置換的購房者來說是首選房源，且保值率高。”青島某不動產交易公司的房產經紀人王森表示。

目前西海岸的別墅售價是最高的，尤其是靈山灣片區，由於環境優美，基礎設施完善，別墅均價保持在22000元/平方米——30000元/平方米。

“有不少置業者和投資客在西海岸房價低谷時買了別墅，當時雖然有人並不看好，但近年來西海岸的房價也算是穩紮穩打，房價緩緩上升，作為投資產品來講，也是小有回報。”王森說。

西海岸的別墅行情一路向好，高新區和藍谷的行情卻讓人喜憂參半。

即墨藍谷板塊以山海資源著稱，這個板塊被不少業內“唱衰”，但曾經也輝煌過。擁有一身好概念的藍谷板塊，是當年即墨房價大漲最先波及的區域，並一躍成為青島樓市“黑馬”。在浪潮的推進下，藍谷房價從5000多元的一下子邁過了萬元線，部分高階盤單價突破25000元，比肩市區，然而市場進入下行週期後，潮水退去投資客紛紛撤離，藍谷樓市迎來了艱難時刻，整個片區房價幾近“腰斬”。

“現在青島別墅的整體均價約在21000元/平方米，但是我藍谷的別墅現在只能賣13000元/平方米，比青島整體的市場價低太多不說，最關鍵是賣不動，想要得到投資回報，也不知要何年何月了。”作為一名投資客，劉先生表示，本以為藍谷的別墅是自己“最明智的選擇”，但結果卻遠不如自己當初在高新區購買的別墅。

劉先生說，高新區的別墅當初是以7000元/平方米入手的，雖然便宜但是有些後悔，覺得不如藍谷好，但是沒想到高新區的房價竟然穩步上升，現在也維持在了16500元/平方米，另外一套在中歐的別墅現在達到了22000元/平方米，而且也不乏購房者前來問詢。

各自的歡樂與憂愁

“從購房角度看，西海岸是首選，高新區次之，藍谷再次之。”王森表示，購買別墅當然是要環境優美，西海岸、高新區和藍谷在自然環境方面都十分滿足，但三者之間的差距之所以會相差如此之大，還是三個區域自身發展所限制。

西海岸已經持續多年GDP規模遙遙領先，這其中有產業結構、政策支援等多方面的原因。經過老城區企業搬遷改造，工業企業的外遷西移，使得西海岸的產業愈發聚集。在基礎設施方面，西海岸的海景資源豐富且配套成熟。地鐵1號線全線貫通以及地鐵13號線開通以來，東西海岸的通勤時長進一步縮短，弱化了置業邊界。近年來，青島東方影都、融創茂、利群金鼎廣場等大型商超相繼落子也讓西海岸商業體系日益完善。

經過多年的發展，基礎設施不輸於主城區的西海岸吸納了大批市區置業者來此安家落戶和投資客的目光。西海岸的房子賣得火，主要原因在於西海岸的房屋存量大。傳統主城區土地資源緊缺、土地供應量日益減少，西海岸成為了青島集中土拍土地供應主力軍。隨著大量的土地出讓，西海岸未來房屋庫存存量將持續加大，房屋去化對西海岸來說也將是重大考驗。

相比之下，發展時間較短的高新區和藍谷則稍遜一籌。

高新區則受益於跨海大橋和環灣大道的便捷，高新區與市區連線密切。地鐵8號線的開通也加強了高新區與主城區的溝通。在配套落地方面，高新區的教育配套進展飛速，青島中學、58中、實驗二小、銀海中學等，有些學校不斷入駐，有些已經招生，基礎教育配套在逐步完善。與西海岸相比，高新區最大的短板便是產業聚集程度不夠，並著眼於產業發展規律，需要政策的扶持加以培育。

作為青島“三灣三城”戰略的重要一級，藍谷被給予了很高的期待，海洋資訊、海洋生物、海洋技術裝備等產業成了藍谷發展的重要目標。藍谷板塊的購房需求以養老和休閒度假型為主，交付的小區入住率並不高，此外，藍谷的常住人口數量少，別墅變現較為困難，“賣不動”是正常現象。由於藍谷處於近郊，雖然有地鐵使得藍谷與嶗山相連，但無論是開車或者地鐵，過長的通勤時間對於上班族來講並不便利，這也導致許多高層次人才更加傾向於住在主城區。

由於藍谷在前幾年的發展中過於迅速，造成了大量新房庫存的積壓且同質化嚴重且產業缺乏，相關的配套設施例如醫療、教育等方面在前期並沒有跟上。想要將產品賣出去，各大房企之間只能開展價格戰來吸引購房者，這對前期的購房者和投資客來說是很大的傷害。王森表示，“高新區常住人口較為豐富且教育資源也更加完善一些，因此與藍谷相比高新區的房價會略高，變現週期也短一些。說到底還要靠產業發展和人口匯入，而且青島近幾年的樓市趨勢還是偏向於剛需，至於別墅想要作為投資產品發展起來，還需要一定的時間。”

（本文原載於“財經齊魯”公眾號，作者原創稿件，轉載請註明出處。）